Impuestos y regulación de la construcción en Colombia · Fase 2
Cuánto se lleva el Estado de un proyecto VIS
Estimación, en pesos y en porcentaje, de lo que pagan al Estado la promotora, el constructor, los compradores, los
trabajadores, los socios y el vendedor del lote y sus socios en un proyecto de vivienda de interés social de 121 viviendas y 25 parqueaderos
comunes en Medellín.
Estudio de un desarrollador y constructor inmobiliario de Medellín · octubre de 2026 · Las cifras son las del cierre
proyectado de un proyecto real, presentado sin datos que lo identifiquen. Cada supuesto está numerado (S1, S2…) y explicado al final, con su norma.
1En una pantalla
Al Estado y a la regulación32,1 %de las ventas: $8.924 millones de $27.791 millones; sin la pensión, 29,6 %
Contra la utilidad4,4 vecesla utilidad del proyecto ($2.020 millones, 7,3 % de las ventas)
Solo la cadena de producción y venta23,0 %$6.389 millones: lo que pagan promotora, constructor, compradores y trabajadores, sin los impuestos al dividendo del final
Quién paga
$ millones
% de las ventas
% de la utilidad
La sociedad promotora (el proyecto) Suelo cedido y obras entregadas, predial, delineación, expensas, ICA, escrituración del vendedor, IVA que no recupera, 4 × 1000, supervisión, ensayos, SST, decenal, la fiducia que exige la exención VIS y los aportes patronales de toda la obra.
4.950
17,8 %
245 %
El constructor ICA, renta y 4 × 1000 sobre su remuneración y los aportes de su personal.
459
1,7 %
23 %
Los clientes Impuesto de registro, derechos de registro y notariales de la compraventa y la hipoteca.
609
2,2 %
30 %
Los trabajadores Su parte de salud, solidaridad pensional y pensión.
371
1,3 %
18 %
Los socios personas naturales El impuesto al dividendo de la utilidad del proyecto, al final de la cadena.
1.055
3,8 %
52 %
El vendedor del lote (sociedad) Nada: la venta de un lote para VIS es renta exenta.
0
0,0 %
0 %
Los socios del vendedor del lote El impuesto al dividendo cuando la sociedad vendedora les reparte la utilidad del lote.
1.480
5,3 %
73 %
Total
8.924
32,1 %
442 %
Total sin la pensión, que es ahorro obligatorio
8.231
29,6 %
407 %
Total de la cadena de producción y venta (sin los impuestos al dividendo de los socios)
6.389
23,0 %
316 %
Dos cifras, a propósito. El 23,0 % es lo que sale de la cadena que produce y vende el apartamento: promotora, constructor, compradores y trabajadores. El 32,1 % sigue la plata un paso más, hasta que la utilidad llega al bolsillo de un socio persona natural y vuelve a pagar. La primera es la cifra que nadie puede discutir; la segunda es la que muestra el recorrido completo.
La utilidad del proyecto es la del cierre proyectado, después de intereses y con la devolución de IVA. Si se le suma la
remuneración del constructor ($2.437 millones), lo del Estado equivale al 200 % de ese excedente. Una cifra tan alta contra la utilidad no es un
error: en VIS el margen es delgado y la carga del Estado se cobra sobre las ventas, los costos y la nómina, no sobre la ganancia.
Lo que dice el número
Lo que se lleva el Estado, sumado entre todos los que pagan, equivale a $32 de cada $100 de ventas; más de la mitad los paga el proyecto antes de que haya utilidad.
Lo que se lleva el Estado es más que lo que ganan juntos el dueño del lote, el constructor y los socios del proyecto: $8.924 millones contra $7.540 millones. Por cada $1 de utilidad del proyecto, el Estado recibe $4,4.
La renta exenta de la VIS beneficia solo a quien recibe directamente: el beneficiario del fideicomiso o la sociedad que vende el lote. Cuando la utilidad sigue hacia el socio persona natural, que es quien la usa, sale gravada y paga ≈ 48 %. Para el socio es un aplazamiento, no un ahorro.
Los cuatro rubros más grandes: el impuesto al dividendo de los socios del proyecto y del vendedor del lote ($2.535 millones), el suelo y las obras que se entregan a la ciudad ($1.531 millones), los aportes de la nómina de la obra con la pensión ($801 millones) y el IVA que no se recupera ($691 millones). Las prestaciones, que van al trabajador, suman otro 2,7 % de las ventas, fuera de la suma.
Lectura de Libertank
El Estado es el socio mayoritario de un negocio en el que no puso un ladrillo. No compró el lote, no firmó el crédito, no vendió un solo apartamento, y aun así recibe más que todos los que sí lo hicieron. Y no cobra una vez: cobra en 41 ventanillas distintas, con 41 formularios distintos.
La exención VIS no es un regalo: es un aplazamiento. La utilidad del proyecto no paga renta en la fiducia, pero cuando llega al socio que la va a usar paga cerca de la mitad. Lo que se anuncia como estímulo a la vivienda social es, visto desde el final de la cadena, un impuesto que cambió de fecha.
Y el subsidio es la devolución, con descuento, de lo que ya se cobró. Este estudio no cuantifica todavía lo que los compradores reciben en subsidios (ver "Fuera de la suma"). Pero el orden de magnitud ya dice algo: si el Estado se lleva $32 de cada $100 del apartamento y después le entrega a la familia $15 o $20 de subsidio, no la ayudó. Le subió el precio con una mano y le devolvió una parte con la otra, y en el camino cobró la burocracia de las dos operaciones. Un subsidio que repara un sobrecosto que el mismo Estado creó no es política social: es contabilidad circular.
2El proyecto y quién está en la cadena
Un proyecto VIS de 121 viviendas en torres de siete pisos, con 25 parqueaderos comunes y ≈ 7.800 m² construidos, que es
una etapa de un desarrollo más grande con un plan urbanístico común. Se desarrolla en un patrimonio autónomo (fiducia mercantil): la
sociedad promotora aporta el lote, que se paga al vendedor en parte fija y en parte como porcentaje de las ventas; el
constructor gerencia, vende y construye por administración delegada, con una participación de ≈ 9 % de las ventas; los compradores
pagan la cuota inicial en la fiducia y el resto con un crédito hipotecario; la utilidad se reparte entre los beneficiarios del
fideicomiso, que son sociedades, y de ellas llega como dividendo a los socios personas naturales. La obra la hacen trabajadores
propios del constructor y de 28 contratistas, que cobran por avance de actividad.
Estado de resultados del proyecto, cierre proyectado
$ millones
% de las ventas
Ventas (121 viviendas VIS)
27.791
100,0 %
Otros ingresos (rendimientos, desistimientos, recuperación de costos)
821
3,0 %
Devolución de IVA VIS
767
2,8 %
Lote
-3.664
-13,2 %
Costo directo de obra
-16.895
-60,8 %
Costos indirectos (incluye la remuneración del constructor, $2.437 millones)
-5.861
-21,1 %
Intereses y 4 × 1000
-937
-3,4 %
Utilidad del proyecto, antes de impuestos de los socios
2.020
7,3 %
Cifras del seguimiento financiero del proyecto, con las ventas escrituradas al 87 % y los costos ejecutados al 75 %. Los
rubros de obra (IVA, nómina, ensayos, SST, manejo ambiental) salen del presupuesto y la contabilidad de la obra, y la nómina de los
contratistas, del registro diario de ingresos a la obra.
Cómo se cuenta
Quién paga es quien saca la plata o a quien se la descuentan, no quien la soporta al final: todo lo de la promotora termina en el precio o
en menos utilidad, y los aportes patronales, según muchos economistas, en menos salario.
Lo que el Estado obliga a pagar es impuesto, llegue a donde llegue la plata. Se cuenta lo que va al Estado (impuestos, contribuciones, tasas), lo que manda pagar a terceros con tarifa fijada por él (caja de compensación, ARL, notaría, registro, póliza decenal, supervisión técnica, ensayos, la fiducia que exige la exención VIS), lo que se le entrega en especie (suelo, vías, redes), lo que manda ahorrar (la pensión, en línea aparte) y lo que se gasta en cumplir lo que exige (SST, trámites y el tiempo). Nada de eso lo fijó el mercado.
No se cuentan los impuestos propios de proveedores y contratistas, que vienen dentro de sus precios, ni el predial que el comprador
paga después de recibir.
Los rubros grandes con IVA se cuentan sin él, y el IVA va en una sola línea, menos la devolución VIS: así nada se suma dos veces.
3Por tipo de carga y por quién la paga
La clasificación es la del barrido: impuesto, contribución, ahorro obligatorio, tasa, cesión u obra, trámite, diseño o ensayo, nómina,
seguro obligatorio y tiempo. $ millones.
Tipo
Promotora
Constructor
Clientes
Trabajadores
Socios
Vendedor del lote
Socios del vendedor
Total
% ventas
Impuesto
1.180
265
260
—
1.055
—
1.480
4.241
15,3 %
Contribución
429
68
—
198
—
—
—
695
2,5 %
Ahorro obligatorio
395
125
—
173
—
—
—
693
2,5 %
Tasa / tarifa
367
—
349
—
—
—
—
715
2,6 %
Cesión / obra
1.531
—
—
—
—
—
—
1.531
5,5 %
Trámite
209
—
—
—
—
—
—
209
0,8 %
Diseño / ensayo
331
—
—
—
—
—
—
331
1,2 %
Nómina
268
—
—
—
—
—
—
268
1,0 %
Seguro obligatorio
94
—
—
—
—
—
—
94
0,3 %
Tiempo
149
—
—
—
—
—
—
149
0,5 %
Total
4.950
459
609
371
1.055
—
1.480
8.924
32,1 %
4Frente por frente
Cada línea lleva el frente del barrido, el tipo, quién la paga, el valor y la fuente. S remite a la lista de supuestos.
Frente
Concepto
Tipo
Quién
$ M
% ventas
Fuente
A.1.1
Suelo cedido para vías y espacio público por el plan urbanístico (parte del proyecto) Las cesiones viales y de espacio público de todo el plan, repartidas por el valor de las ventas de cada etapa.
Lo que no va al Estado o todavía no se puede medir. Se deja a la vista para que se vea qué queda por fuera.
Frente
Concepto
$ M
% ventas
E.1
Prestaciones sociales de la nómina de la obra (cesantías, prima, intereses, vacaciones) Regulación laboral que va al trabajador, no al Estado.
763
2,75 %
F.1.2
Pólizas que exigen banco y fiducia (todo riesgo, responsabilidad civil, cumplimiento), sin IVA Práctica de mercado: ninguna norma general las exige.
75
0,27 %
C.2
IVA si la remuneración del constructor se pactara como honorarios La promotora no lo podría descontar: vende vivienda, excluida de IVA.
389
1,40 %
A.6
Subsidios a la demanda que reciben los compradores (caja de compensación, Mi Casa Ya, cobertura de tasa) Es la parte de lo cobrado que el Estado devuelve. Falta el dato por comprador; cuando esté, se restará aquí y se publicará el neto.
sin medir
—
A.6.7
Devoluciones del registro sobre el reglamento de PH y legalización de redes Falta la fecha de cada escritura.
sin medir
—
E.6
Reducción de la jornada (Ley 2101) y recargos (Ley 2466) Encarece la misma obra y va al trabajador; no se suma.
sin medir
—
C.7
Inflación como impuesto Tesis del autor (C.7); no se suma.
sin medir
—
Cuánto vale un mes de retraso
Con la obra andando (una licencia, un permiso o una legalización que frena): ≈ $299 millones por mes (1,1 % de las ventas), entre los
intereses del crédito y los gastos generales de la obra. Con la obra terminada y la escrituración frenada: ≈ $63 millones por mes en
intereses del crédito que sigue vivo.
5Supuestos, frente por frente
Lo que no es dato del proyecto es criterio del estudio y está aquí, con la norma que lo sostiene. Cambiar un supuesto cambia una línea
del cálculo y el documento se rehace con las cifras nuevas.
S1 · A.1. El plan urbanístico del desarrollo obliga a ceder suelo para vías y espacio público en todas sus etapas; la mayor cesión, la de espacio público de todo el plan, quedó en la primera etapa, y equivale a la mitad de su lote. Todas las cesiones del plan se reparten entre las etapas por el valor de sus ventas —las VIP a 90 salarios mínimos y las VIS a ≈ 150— y a este proyecto le corresponde ≈ 24 %; el suelo se valora al precio por metro cuadrado que costó el lote de la primera etapa. La vía del plan se construye completa y la pagan las etapas por donde pasa: aquí va lo que consumió esta obra en ese subcapítulo; las redes externas, lo de la obra más lo que la fiducia pagó directamente. [1][2]
S2 · A.2. Sin contribución de valorización ni participación en plusvalía: no hubo derrame vigente sobre el predio ni hecho generador. [3][4][1][5]
S3 · A.3. El rubro de licencia (impuesto de delineación más expensas) se reparte como en la licencia de la etapa anterior: 59 % delineación y 41 % expensas. Las expensas llevan IVA del 19 %, que se cuenta en el IVA. [6][7][8][9]
S4 · A.4. En las facturas de servicios públicos de la obra (uso no residencial) el 15 % es contribución de solidaridad y alumbrado público. [10][11]
S5 · A.5. El constructor paga ICA del 10 por mil más el 15 % de avisos (1,15 %) sobre su remuneración; coincide con la tasa efectiva de una constructora de gestión en Medellín. [12][13]
S6 · A.6. Impuesto de registro departamental del 1 % sobre la compraventa y sobre la hipoteca, con la exención del 50 % para VIS de primera vivienda (Ordenanza 14 de 2024): queda en 0,5 %. Todos los compradores la usan. [14][15][16][17]
S7 · A.6. Derechos de registro a media tarifa VIS: 5,655 por mil en la compraventa (tramo de $192,8 a $334,1 millones) y 4,555 por mil en la hipoteca (tramo hasta $192,8 millones). [18][19]
S8 · A.6. Derechos notariales de VIS del 1,5 por mil más IVA; el comprador paga la mitad de la compraventa y toda la hipoteca, más $300.000 de copias, hojas y gastos fijos por unidad. [20]
S9 · A.6. Los compradores hipotecan lo que se subroga del crédito constructor: el 80 % del precio. [18][19][20]
S10 · A.6. Una vez en la escrituración el calendario del predial frena las escrituras 2,5 meses; quedan detenidas 30 unidades (un trimestre de escrituración) y su subrogación paga intereses del crédito constructor a 1,07 % mensual (UVR + 8 % efectivo anual). Las devoluciones del reglamento de PH y la legalización de redes no se cuentan todavía: faltan las fechas. [21][6]
S11 · C.1. La utilidad del vendedor del lote es renta exenta porque el predio se destina a VIS (art. 235-2 num. 4, lit. a) y no causa ganancia ocasional. El vendedor es una sociedad: cuando reparte esa utilidad a sus socios personas naturales para que la usen, sale gravada y pagan ≈ 48 % (35 % más el impuesto al dividendo). La utilidad es lo que el proyecto le paga por el lote menos su costo fiscal, que es bajo: se toma el avalúo catastral de los predios originales, antes del plan urbanístico, repartido entre las etapas en proporción a lo que cada una le paga. [22][23][24][25]
S12 · C.1. El patrimonio autónomo no paga renta y sus beneficiarios declaran la utilidad con su carácter (art. 102): es renta exenta VIS (art. 235-2 num. 4). La tasa mínima del 15 % no la alcanza, porque el art. 240 par. 6 resta esas rentas de la utilidad depurada. Lo que no es exento, como los rendimientos financieros, sí paga renta. [22][23][26][27]
S13 · C.2. Los estudios técnicos, la publicidad, la sala de ventas, la supervisión técnica, la fiduciaria, la asesoría jurídica, el reglamento de PH, los seguros, las expensas y las certificaciones traen IVA del 19 % incluido; la operación de la sala de ventas y las comisiones no se cuentan con IVA. El IVA de la obra se lleva del 97 % invertido al costo directo proyectado al cierre. [28][29][30][31]
S14 · C.1. El constructor trabaja por administración delegada y su remuneración es una participación en el negocio, sin IVA. De ella gasta 60 % en personal de gerencia, ventas y diseño y 13 % en otros gastos, y le queda un margen del 27 % antes de impuestos, que paga renta al 35 %. Calibrado con los estados financieros de una constructora de gestión. [27][32]
S15 · E. El personal del constructor (oficina, riesgo clase I) gana en promedio 4 salarios mínimos; el 15 % de esa nómina está por encima de 10 salarios mínimos y paga salud, SENA e ICBF patronales. [33][34][35]
S16 · E. La nómina de los contratistas sale del registro de ingresos a la obra: 27.484 personas-día de 392 personas de 28 contratistas. Como se les paga por avance de actividad, se estima por lo bajo: cada persona gana un salario mínimo por cada 24 días trabajados, con auxilio de transporte, prestaciones y aportes, en riesgo clase V, y el FIC sobre todos. [36][37][38][39]
S17 · E. La nómina propia de la obra (dirección, residentes, SST, almacén) gana en promedio 4 salarios mínimos en riesgo clase V; la planilla de obra, 1,2. Las cifras de la obra ya traen el costo completo de empleador. [36][37][35]
S18 · E. Todos los empleadores son contribuyentes de renta y aplican la exoneración de salud patronal, SENA e ICBF por quienes ganan menos de 10 salarios mínimos (art. 114-1). La caja (4 %) no se exonera. [33][34]
S19 · E. La pensión (12 % del empleador y 4 % del trabajador) es un ahorro obligatorio: no es ingreso del Estado, pero lo manda el Estado y el trabajador no puede disponer de él. Va en línea aparte; el fondo de solidaridad pensional sí se cuenta como Estado. [35]
S20 · D.1. SST: dos personas de seguridad en la obra durante 20 meses con un salario de $2,6 millones (sin contar sus aportes, que van en la nómina), los elementos de seguridad que compró la obra y un 2 % del valor de la mano de obra subcontratada por el SST de cada subcontratista (exámenes médicos, cursos de alturas, su propio responsable). [40][37][41][42]
S21 · D.2. Una sola firma presta la supervisión técnica independiente que exige la Ley 1796 y la interventoría ante la fiducia; el valor completo se cuenta como regulación, porque la supervisión técnica es obligatoria y la interventoría la hace el mismo equipo. [43][44][45][46]
S22 · D.3. Certificación RETIE de $200.000 por unidad y $8 millones las zonas comunes; certificación de gas de $120.000 por unidad; $10 millones de televisación de redes de alcantarillado. Con IVA incluido; no están identificadas en el presupuesto. [47][48][11]
S23 · F.1. Póliza decenal: tasa de 0,85 % sobre el valor asegurado de la cotización en firme de una torre del proyecto, escalada por área a todo el proyecto; el IVA de la prima va en el IVA. El resto de las pólizas es práctica de mercado. [45][49]
S24 · C.3. Toda la utilidad del proyecto se reparte a socios personas naturales residentes, de utilidades posteriores a 2016. La exención VIS beneficia solo a quien recibe directamente del fideicomiso: cuando ese beneficiario reparte, el dividendo sale gravado (art. 49 par. 2) y paga primero el 35 % y sobre el resto el impuesto al dividendo, ≈ 48 % en total (ejemplo de C.3.4). [50][51][52][53]
S25 · C.3. El margen del constructor, que ya pagó renta, sale como dividendo no gravado: al socio persona natural le cuesta ≈ 20 % (tabla del art. 241 con el descuento del art. 254-1). [53][54][51][52]
S26 · C.6. El constructor paga el 4 × 1000 sobre lo que gasta de su remuneración (lo que no es margen). [55][56][57]
S27 · A.8 · B.2 · C.8 · D.2. No aplican a este proyecto: estampillas (no hay contrato público), Aerocivil (altura y ubicación), aranceles visibles (las medidas de 2026 no alcanzaron las compras de la obra), RITEL (la versión que cubre VIS rige desde julio de 2026) y acelerógrafos (VIS de menos de 30.000 m²). [58][59][60][61][62][63][64][65]
S28 · F.2. Los honorarios de la fiduciaria se cuentan como carga del Estado solo porque el proyecto es VIS: la renta exenta exige que los predios estén en un patrimonio autónomo de objeto exclusivo (art. 235-2 num. 4 y Decreto 1066 de 2020), así que la fiducia la impone la norma tributaria, no el mercado. En un proyecto que no es VIS ninguna ley obliga a vender por fiducia (la ley obliga a radicar documentos ante el municipio); la exigen el banco y la Superintendencia Financiera por práctica, y por eso en ese caso no se contaría. [22][23]
Cómo se calculan los aportes. Contratistas: 1.145 personas-mes a un salario mínimo de cada año; del costo de empleador, el Estado se lleva 8,1 %,
la pensión patronal 7,2 % y el trabajador aporta 2,4 % al Estado y 2,4 % a su pensión; las prestaciones, 14,6 %. Profesional de obra de 4 salarios mínimos
(2025): 7,6 % al Estado y 8,3 % de pensión patronal. Personal de oficina del constructor: 4,7 % y 8,5 %. Tasa del crédito: 1,07 % mensual.
6Límites de esta estimación
Nota tributaria de Libertank: por qué la exención VIS no llega al socio
Los dos renglones más grandes del estudio, el impuesto al dividendo de los socios del proyecto ($970 millones) y de los socios del vendedor del lote ($1.480 millones), dependen de una sola lectura del Estatuto Tributario: que la renta exenta VIS (art. 235-2, num. 4) beneficia a la sociedad que la recibe y no se transmite al socio persona natural cuando esa sociedad reparte. Esta es la lectura y por qué la sostenemos.
El artículo 49 construye el dividendo no gravado tomando la renta líquida gravable más las ganancias ocasionales gravables, menos los impuestos pagados. La renta exenta se resta antes de llegar a la renta líquida gravable, así que no entra en ese cálculo. El parágrafo 1 del mismo artículo lo confirma desde el otro lado: habla de rentas exentas "cuyo tratamiento especial no se pueda trasladar a los socios por disposición expresa de la ley"; es decir, la regla general es que el beneficio no se traslada, y trasladarlo exige una ley que lo diga. El numeral 4 del 235-2 no lo dice. Y la DIAN, en su doctrina sobre otro numeral del mismo artículo (el 1, economía naranja, Oficio 906435 de 2022), lo dijo con todas las letras: el beneficio es de la sociedad y no se comunica a los socios porque el legislador no lo dispuso. Con la VIS ocurre lo mismo. Por eso el dividendo sale gravado (art. 242, inc. 2): paga primero el 35 % del art. 240 y luego la tarifa de dividendos sobre el neto, cerca del 48 % en total. El mismo razonamiento aplica a la sociedad que vendió el lote.
Dos matices que no cambian la cifra pero conviene tener a la vista. Si el beneficiario del fideicomiso fuera directamente una persona natural, la exención le llegaría a ella sin capa de dividendo (art. 102: el beneficiario recibe la renta con el mismo carácter); eso cambia la estructura del negocio, no la ley. Y el socio puede aplazar mientras la sociedad no reparta; una eventual venta o readquisición de sus acciones a dos años tributaría como ganancia ocasional al 15 %. Ninguno de los dos invalida el 32,1 %: lo que muestran es que esa cifra mide el caso en que la plata efectivamente llega a la persona, que es el que este estudio quiere medir. El 23,0 % no depende de nada de esto.
Esta nota es la lectura de Libertank sobre el texto de la ley y la doctrina publicada; no es asesoría tributaria. No encontramos doctrina de la DIAN que trate el numeral 4 y diga lo contrario; si existe, la cifra alta baja y la baja queda intacta.
Lo que puede mover las cifras
La nómina de los contratistas se estima por lo bajo, a un salario mínimo por cada 24 días trabajados; si ganan más, suben los aportes.
Las cesiones del plan urbanístico se reparten entre las etapas por el valor de sus ventas y el suelo se valora al precio del lote de la primera etapa; otro criterio cambia la parte.
La utilidad del vendedor del lote usa como costo fiscal el avalúo catastral de los predios originales; con el costo fiscal real puede cambiar.
No se cuantifican los subsidios a la demanda que reciben los compradores, que van en sentido contrario.
El tiempo solo incluye el freno del paz y salvo del predial; faltan las devoluciones del registro y la legalización de redes.
La carga sobre los socios, del proyecto y del vendedor del lote, supone que toda la utilidad se reparte a personas naturales residentes; si se reinvierte, se aplaza.
§Bibliografía — normas citadas
Numeradas en orden de aparición en el texto. Se prefirieron las fuentes oficiales (Suin-Juriscol, Secretaría del Senado, Función Pública, DIAN, ministerios, superintendencias, alcaldías). Cuando la norma municipal solo estaba en una gaceta o un portal secundario, se indica. Vigencia verificada a octubre de 2026.
