Impuestos y regulación del sector de la construcción · Colombia

Cuánto de un edificio se va al Estado

Barrido de los impuestos, contribuciones, trámites y regulaciones que paga o gestiona quien construye vivienda en Colombia, con la norma vigente a octubre de 2026, bibliografía y una línea de tiempo desde 1990. Ejemplos municipales: Medellín, Rionegro y Sabaneta.

Estudio de un desarrollador y constructor inmobiliario de Medellín · octubre de 2026 · Fase 1 de 2: el mapa. La fase 2, en documento aparte, pone en pesos y en porcentaje lo que se lleva el Estado de un proyecto VIS real.

En una pantalla

La pregunta que origina este documento: del costo total de construir un edificio en Colombia, ¿cuánto se va en trámites, permisos y cargas estatales que no tienen que ver con colocar ladrillos? Este documento es la primera mitad de la respuesta: el inventario completo de lo que el Estado cobra o exige, ordenado en seis bloques y 35 frentes, con la norma que lo sustenta. La segunda mitad pone porcentajes sobre ventas y sobre utilidades usando proyectos reales.

Las etiquetas de color de cada subtema dicen qué clase de costo es: impuesto o contribución (pago al Estado), tasa o tarifa (pago por un servicio o trámite), cesión u obra (se paga en suelo o construyendo), trámite (gestión), tiempo (retraso), diseño o ensayo (honorarios y laboratorios que la norma obliga), nómina (sobrecosto laboral) y práctica de mercado (lo que exigen bancos y fiducias, no la ley).

Cada frente trae qué es y cómo se causa, la norma vigente con su número de bibliografía [n] y, cuando aplica, la tabla comparativa de Medellín, Rionegro y Sabaneta y la lectura del autor en recuadro aparte, para que se distinga lo que dice la ley de lo que él opina. El mapa de abajo lista los 35 frentes, y cada título lleva a su sección; la tabla que sigue cuenta las entidades con las que hay que interactuar.

Mapa del documento: los 35 frentes

Con cuántas entidades hay que interactuar: 41

Un proyecto de vivienda en Medellín, del lote a la entrega. Cada tipo de entidad se cuenta una vez, aunque en la práctica sean varias (una EPS por trabajador, un organismo de inspección por reglamento). Salen de los 35 frentes de este documento; en Rionegro o Sabaneta cambian los nombres, no el número. 26 las tiene en su camino todo proyecto; 15 aparecen según el caso.

Entidad	Para qué	Frentes	Cuándo
Municipio de Medellín, sus empresas y el área metropolitana · 10
Departamento Administrativo de Planeación	obligaciones urbanísticas, plusvalía y plan parcial	A.1, A.2, A.3	todo proyecto
Secretaría de Hacienda (Subsecretaría de Rentas)	predial, delineación urbana, industria y comercio y avisos	A.2, A.3, A.5	todo proyecto
Subsecretaría de Catastro	certificado de nomenclatura	A.7	todo proyecto
Secretaría de Movilidad	plan de manejo de tránsito	A.7	todo proyecto
Secretaría de Infraestructura Física	intervención y rotura del espacio público	A.7	todo proyecto
Alcaldía: radicación para enajenación	documentos para poder vender	A.7	todo proyecto
Área Metropolitana del Valle de Aburrá	autoridad ambiental urbana: RCD, aprovechamiento forestal, vertimientos, cauces	B.1	todo proyecto
EPM	factibilidad, redes, conexiones y recibo de instalaciones	A.4, D.3	todo proyecto
Fonvalmed	contribución de valorización	A.2	según el caso
Secretaría de Seguridad y Convivencia	permiso de obra en horario nocturno y festivos	B.4	según el caso
Departamento y región · 2
Gobernación de Antioquia	impuesto de registro; estampillas si el contratante es público	A.6, A.8	todo proyecto
Corantioquia (o Cornare en el Oriente)	autoridad ambiental del suelo rural	B.1	según el caso
Nación · 17
DIAN	renta, IVA, retenciones, dividendos, patrimonio, 4 × 1000 y aduana	A.6, C.1, C.2, C.3, C.4, C.5, C.6, C.8	todo proyecto
Ministerio de Comercio, Industria y Turismo	aranceles y medidas a la importación de insumos	C.8	según el caso
Servicio Geológico Colombiano	aprueba los acelerógrafos y recibe sus registros	D.2	según el caso
Superintendencia de Industria y Comercio	publicidad, información al comprador y garantías	B.3	todo proyecto
Superintendencia de Notariado y Registro (ORIP)	registro de escrituras, reglamento de PH y folios	A.6, B.3, D.4	todo proyecto
Ministerio del Trabajo	seguridad y salud en el trabajo e inspección laboral	D.1, E.1, E.4, E.6	todo proyecto
SENA	aportes y FIC	E.4, E.7	todo proyecto
ICBF	aportes parafiscales	E.7	todo proyecto
Superintendencia Financiera	vigila la fiducia y el crédito del proyecto	B.3, F.2	según el caso
Superintendencia de Sociedades	reportes y SAGRILAFT de las sociedades	B.3	según el caso
Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada	la vigilancia de la obra	B.3	según el caso
Superintendencia de Transporte	transporte de carga y de personal	B.3	según el caso
Superintendencia de Salud	vigila las EPS de los trabajadores	B.3	según el caso
Aeronáutica Civil	concepto de altura y obstáculos	B.2	según el caso
ANLA	licencia ambiental en proyectos que la requieren	B.1	según el caso
Autoridad Nacional de Consulta Previa	consulta con comunidades étnicas	B.4	según el caso
Jueces	tutelas, acciones populares y demandas laborales	B.4, E.4	según el caso
Particulares con función pública · 5
Curaduría urbana	licencias, expensas y planos de propiedad horizontal	A.3, D.4	todo proyecto
Notaría	escrituras de venta y de propiedad horizontal	A.6, D.4	todo proyecto
Revisor independiente de diseños	revisión estructural exigida por la Ley 1796	D.2	todo proyecto
Supervisor técnico independiente	supervisión de la obra y certificación técnica de ocupación	D.3	todo proyecto
Organismos de inspección acreditados	certificaciones RETIE, RETILAP, gas, RITEL y RETSIT	D.3	todo proyecto
Seguridad social · 4
EPS	salud de cada trabajador	E.2, E.8	todo proyecto
Fondos de pensiones	pensión de cada trabajador	E.2, E.8	todo proyecto
ARL	riesgos laborales y clasificación de cada cargo	E.2, E.8	todo proyecto
Caja de compensación familiar	aporte y subsidios de vivienda	E.3, E.8	todo proyecto
Mercado: lo que exigen la ley o los financiadores · 3
Aseguradora	amparo decenal y pólizas	F.1	todo proyecto
Fiduciaria	parqueo del lote y administración del proyecto	F.2	todo proyecto
Banco	crédito constructor y sus exigencias	F.1, F.2	según el caso

La separación entre todo proyecto y según el caso es criterio de este documento, no de la norma: depende del lote, la altura, el tamaño y de lo que ocurra en la obra.

0Marco: cómo se causa un tributo y quién lo paga

Tributo es el género; impuesto, tasa y contribución son las especies [1]

Todo pago obligatorio al Estado dispuesto en una norma es un tributo. Dentro del género hay tres especies, y distinguirlas importa porque cada una se defiende y se negocia de manera distinta:

Especie	Qué la caracteriza	Ejemplos en la construcción
Impuesto	No genera contraprestación directa para quien lo paga.	Predial, renta, IVA, ICA, dividendos, patrimonio, GMF, timbre, registro departamental.
Contribución	Carga para un grupo o sector que recibe un beneficio por una acción estatal.	Valorización (una obra pública), participación en plusvalía (una decisión urbanística), contribución a la Supersociedades.
Tasa	Retribución por un servicio público que el Estado presta.	Expensas de curaduría, derechos de registro, derechos notariales, nomenclatura, permisos.

Los cinco elementos de todo tributo [1]

La Constitución exige que la ley, la ordenanza o el acuerdo fijen directamente los elementos del tributo. Son cinco, y revisarlos uno a uno es lo que permite saber si un cobro está bien liquidado y dónde hay margen para discutirlo:

• Sujeto activo: la entidad con potestad de exigir el pago (la Nación, el departamento, el municipio).
• Sujeto pasivo: quien está obligado a pagar (el propietario, el vendedor, la sociedad, el empleador).
• Hecho generador: el hecho que hace nacer la obligación (ser dueño de un predio; vender; obtener utilidad; que el municipio autorice un mayor aprovechamiento del suelo).
• Base gravable: el valor sobre el que se aplica la tarifa (el avalúo catastral; el precio de venta; la renta líquida; la diferencia de valor del suelo antes y después de la norma).
• Tarifa: el porcentaje o milaje que se aplica a la base.

Quién paga realmente

La norma llama contribuyente a la sociedad. Este documento no lo discute. Pero una sociedad no tiene voluntad: el impuesto que paga la promotora sale de la utilidad que habría llegado a sus socios, el que paga la constructora sale del margen que habría llegado a los suyos, y el que paga el comprador de la vivienda (registro, notaría, timbre, el IVA escondido en los materiales) sale de su bolsillo. Por eso, cuando en la fase 2 se pregunte cuánto se va al Estado, la respuesta se mide en tres cabezas: la sociedad promotora, la sociedad desarrolladora o constructora y el socio persona natural al final de la cadena, que es el que recibe el dividendo ya gravado dos y hasta tres veces.

Regulación necesaria, regulación desbordada y regulación que sobra

El costo de la regulación no aparece en ninguna factura, y por eso se subestima. Se paga en tres monedas: la nómina que la gestiona dentro de la empresa (un director de proyectos constructor de una constructora dedica una parte grande de su tiempo a permisos, legalizaciones y reportes), los honorarios y ensayos que la norma obliga a contratar, y el tiempo: cada trámite que se demora sostiene una nómina en espera y un crédito acumulando intereses. Tres criterios para juzgarla:

• Hay reglas de juego necesarias. El diseñador estructural es fundamental y el revisor independiente que verifica sus cálculos evita errores. Tras el colapso del edificio Space en Medellín (2013), cuya causa raíz fue un error de diseño estructural que una cadena de revisiones no vio, la ley hizo obligatoria la revisión independiente de los diseños. Fue un acierto.
• Hay reglas necesarias en cierta proporción, pero desbordadas. Las reglas ambientales (permisos de aprovechamiento, obligaciones de compensación) son importantes; el problema es cuando el trámite se vuelve un instrumento para frenar la operación.
• Hay reglas que sobran. El RITEL obliga a cablear con coaxial o fibra ciertas habitaciones de una vivienda cuando la tecnología va por wifi. Ese tipo de regla no se mejora: se elimina. El mercado decide qué es importante. Y la póliza decenal obligatoria para toda vivienda nueva es, en la lectura del autor, el caso típico de la regla con beneficio concentrado y costo disperso: unas pocas empresas reciben la prima de cada edificio nuevo del país y miles de compradores la pagan sin verla en ninguna factura, frente a un riesgo muy pequeño: todos sabemos que cruzar la calle implica un riesgo, y no por eso se legisla prohibir cruzarla.

AMunicipales

Lo que cobra o exige el municipio (y, en la escrituración, el departamento y la Nación). Es el bloque donde más pesa el dónde: la misma vivienda paga distinto en Medellín, en Rionegro y en Sabaneta. Los ejemplos municipales de cada frente están en tablas aparte.

A.1.Obligaciones urbanísticas ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: gerencia del proyecto con el urbanizador; el director de proyectos constructor ejecuta las obras de cesión.

Son la parte del suelo o del dinero que el proyecto entrega al municipio a cambio del derecho a urbanizar y construir. Se cuantifican según el plan de ordenamiento territorial (POT), el macroproyecto o el plan parcial que aplique al lote. Se pagan en suelo, en dinero o en obra.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Espacio público A.1.1 Cesión / obra	Cesión obligatoria de suelo para parques, plazas y zonas verdes, o su pago en dinero cuando el POT lo permite. La cantidad la fija la norma urbanística (metros por vivienda o por metro construido) y el valor del pago compensatorio se tasa por zonas geoeconómicas o por tablas del municipio.	Ley 388/1997 art. 37 (cesiones gratuitas para vías locales, equipamientos y espacio público, reguladas por el POT) y arts. 15 y 38 (reparto de cargas y beneficios). Medellín: Acuerdo 048/2014 y Decreto 471/2018 (obligaciones y pago en dinero por zona geoeconómica). En vivienda la cesión va por habitantes, no por área: m² por habitante × viviendas × habitantes por vivienda; en otros usos, por cada 100 m² construidos para índice (Acuerdo 048/2014 art. 308). No constituyen cesión los antejardines, los retiros laterales y de fondo, las zonas inundables ni los retiros a estructuras hidráulicas (art. 313). [2] [3] [4]
Equipamiento A.1.2 Cesión / obra	Cesión o construcción de equipamiento colectivo (colegios, salones comunales, centros de salud). Se paga en dinero o construyéndole una obra al municipio.	Ley 388/1997 art. 37; POT de cada municipio (Medellín: Acuerdo 048/2014, equipamiento como obligación urbanística pagable en dinero u obra). Medellín: en vivienda, un metro cuadrado por cada destinación de vivienda generada (zonas 1, 2, 3, 4 y 6); en la zona 5 y en otros usos, el 1 % de las áreas que cuentan para el índice (Acuerdo 048/2014 art. 310). [2] [3]
Obligaciones viales A.1.3 Cesión / obra	Construir las secciones viales completas que el proyecto genera (calzada, andén, zona verde, antejardín, ciclorruta si aplica) y ceder el suelo donde van. En Medellín esa cesión vial no cuenta dentro de la obligación de espacio público: es adicional.	Ley 388/1997 art. 37; la regla de que la cesión vial no cuenta como espacio público es del POT local (Medellín, Acuerdo 048/2014), no de la ley. [3]
Obligación VIS y VIP A.1.4 Cesión / obra	En planes parciales de expansión y en suelo urbano con tratamiento de desarrollo, el proyecto debe destinar el 20 % del área útil residencial a VIP o el 25 % a VIS (según lo adopte el POT), construirla, trasladarla a otro predio o pagarla en dinero.	Decreto 1077/2015, sección 2.2.2.1.5 (compila el Decreto 075/2013): en planes parciales de expansión y en suelo urbano con tratamiento de desarrollo, el 20 % del área útil residencial para VIP o el 25 % para VIS, según lo adopte el POT; se cumple en el proyecto, en otro predio o en dinero. Área útil: la neta urbanizable menos las cesiones de vías locales, espacio público y equipamientos (Decreto 1077/2015 art. 2.2.1.1). [5]
Compra de índice o de densidad adicional A.1.5 Contribución	En algunos lotes el municipio permite comprar metros construibles o viviendas adicionales por encima del índice básico. Es un pago al municipio por el mayor aprovechamiento.	Ley 388/1997 arts. 88–90 (derechos adicionales de construcción y desarrollo); Medellín: Acuerdo 048/2014 y Decreto 1812/2016 (venta de derechos). [2] [3]

Medellín · Rionegro · Sabaneta — la norma urbanística que rige

	Medellín	Rionegro	Sabaneta
POT vigente	Acuerdo 048/2014; norma de detalle: Decreto 471/2018.	Acuerdo 056/2011, modificado por los Acuerdos 023/2012, 028/2016 y 002/2018 (densidad urbana de 20 a 30 viviendas por hectárea, hasta 40 con condiciones; ajustes a las obligaciones).	PBOT Acuerdo 022/2009, modificado por el Acuerdo 07/2019 (Centralidad Sur), ratificado por el Tribunal Administrativo de Antioquia; revisión ordinaria en curso desde 2025.
Pago de obligaciones en dinero	Sí, por m² según zona geoeconómica (Decreto 471/2018).	Ajustado por el Acuerdo 002/2018.	Según el PBOT; detalle por confirmar.
Autoridad ambiental	Área Metropolitana (suelo urbano); Corantioquia (rural).	Cornare.	Área Metropolitana (urbano); Corantioquia (rural).

Fuentes: [3] [4] [6] [7]

A.2.Impuestos municipales del suelo ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: gerencia del proyecto y la promotora dueña del lote; asesor tributario cuando el lote trae pasivos.

Los tres tributos que gravan el lote: uno es impuesto (predial) y dos son contribuciones (valorización y plusvalía). Los tres son de naturaleza real: persiguen al inmueble sin importar quién sea el dueño, y el propio inmueble es la garantía del pago. Un lote con deudas tributarias termina embargado por el municipio y no se puede transferir hasta pagar.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Predial unificado A.2.1 Impuesto	Se causa por ser propietario o poseedor a 1 de enero. Base: el avalúo catastral, que fija la autoridad catastral (hoy muchos municipios son gestores catastrales) y que se discute con recursos limitados y plazos cortos. Tarifa: el milaje del estatuto tributario municipal según el destino del predio. La ley fija el rango general entre el 5 y el 16 por mil; el 33 por mil es el techo especial para lotes urbanizables no urbanizados y urbanizados no edificados, y es el que golpea a quien tiene tierra en espera de desarrollo (Medellín lo aplica; Rionegro dejó de aplicarlo en 2024 a los lotes con plan parcial sin obras). El tope legal al crecimiento anual del predial no cubre a los lotes.	Ley 44/1990 art. 4, modificado por la Ley 1450/2011 art. 23: tarifas entre el 5 y el 16 por mil (con excepciones para vivienda de estratos 1 a 3); lotes urbanizables no urbanizados y urbanizados no edificados: hasta el 33 por mil. Ley 1995/2019: tope al crecimiento anual (que no aplica a los lotes). Medellín: Acuerdo 093/2023 art. 24 (lotes al 33 por mil). Rionegro: Acuerdo 023/2018 y Acuerdo 024/2024 (los predios con plan parcial dejan de tratarse como urbanos, y de pagar 33 por mil, hasta que haya obras). Sabaneta: Acuerdo 022/2024. [8] [9] [10] [11] [12] [13]
Contribución de valorización A.2.2 Contribución	Cuando el municipio ejecuta una obra pública puede derramar su costo entre los predios de la zona de influencia. No hay tarifa única: se distribuye con factores del estatuto de valorización (distancia a la obra, área, uso, estrato), con el límite de que no puede recaudar más que el costo de la obra ni más que el beneficio del predio. Las fórmulas son complejas y rara vez dejan satisfecha a la población.	Decreto Legislativo 1604/1966 (permanente por la Ley 48/1968) y Ley 25/1921. Medellín: Acuerdo 58/2008 (Estatuto de Valorización) y Fonvalmed. Rionegro: Acuerdo 045/2013, modificado por los Acuerdos 025/2016 y 012/2018. [14] [12]
Participación en plusvalía A.2.3 Contribución	Cuando una decisión urbanística aumenta el valor del suelo (incorporarlo a expansión, cambiar el uso, autorizar más índice), el municipio participa entre el 30 % y el 50 % de ese mayor valor: (valor del m² después − valor antes) × metros × porcentaje. Tiene tres momentos: determinación (zonas y avalúos masivos), liquidación (predio a predio) y exigibilidad (al pedir licencia, al cambiar el uso o al vender). Se puede pagar en dinero, en suelo o en obra. Medellín cobra el 30 %; Rionegro, 30 %, 40 % o 50 % según cuándo se pague.	Ley 388/1997 arts. 73–90; art. 74 (tres hechos generadores), art. 79 (participación entre el 30 % y el 50 %), art. 83 (exigibilidad) y art. 84 (formas de pago: dinero, suelo, obra). Medellín: 30 %, procedimiento del Decreto 1163/2021. Rionegro: 30 %, 40 % o 50 % según la oportunidad de pago. [2] [15]

Medellín · Rionegro · Sabaneta — los tributos del suelo

	Medellín	Rionegro	Sabaneta
Estatuto tributario	Acuerdo 093/2023 (vigente 2024–2028; reemplazó el 066/2017).	Acuerdo 023/2018, modificado por los Acuerdos 030/2020, 024/2024 y 026/2025.	Acuerdo 022/2024 (derogó el 04/2014).
Predial de lotes	Lote urbanizable no urbanizado y urbanizado no edificado: 33 por mil (art. 24).	Hasta 2024 los lotes con plan parcial adoptado pagaban 33 por mil; el Acuerdo 024/2024 exige obras ejecutadas para tratarlos como urbanos.	Por confirmar en el Acuerdo 022/2024.
Valorización	Acuerdo 58/2008 (Estatuto de Valorización); Fonvalmed.	Acuerdo 045/2013, modificado por los Acuerdos 025/2016 y 012/2018; derrame de la Resolución 939/2018.	Por confirmar.
Plusvalía	30 %; procedimiento del Decreto 1163/2021.	30 % si se paga en 12 meses, 40 % en 24, 50 % después; acuerdo nuevo en trámite (jul-2026).	Prevista en el estatuto; porcentaje por confirmar.

Fuentes: [11] [12] [13] [14] [15]

A.3.Licencias urbanísticas ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: gerencia del proyecto con el arquitecto y el asesor jurídico urbanístico; el director de proyectos constructor la necesita vigente para iniciar obra.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Impuesto de delineación urbana A.3.1 Impuesto	Impuesto municipal que se causa al obtener la licencia de construcción. Lo liquida la curaduría o la secretaría de planeación y se paga al municipio; la base suele ser el presupuesto de obra o los metros construidos.	Ley 97/1913 art. 1 y Ley 84/1915 art. 1; Decreto 1333/1986 art. 233. Medellín: Acuerdo 093/2023 (art. 7 num. 8). Tarifas locales por confirmar en cada estatuto. [11] [13]
Plan parcial A.3.2 Trámite	Obligatorio en suelo de expansión y en tratamientos de renovación o desarrollo. Cuesta todos los estudios y diseñadores que intervienen (urbanismo, movilidad, ambiental, redes, reparto de cargas y beneficios) más el trámite ante planeación. Puede tomar años.	Ley 388/1997 arts. 19 y 27; Decreto 1077/2015, Título 4 (formulación, concertación ambiental, consulta y adopción de planes parciales). [2] [5]
Expedición de licencias A.3.3 Tasa / tarifa	Licencia de urbanización, de parcelación, proyecto urbanístico general (PUG, para urbanizar por etapas) y licencia de construcción, con sus modalidades. Las expensas del curador se liquidan en UVT con una fórmula nacional que depende del área, el estrato y el uso.	Decreto 1077/2015 arts. 2.2.6.6.8.1 y siguientes, modificados por el Decreto 1890/2021: expensas en UVT con la fórmula E = (Cf·i·m) + (Cv·i·j·m). En construcción, la variable j se aplica sobre los metros cuadrados «del área cubierta a construir, ampliar o adecuar», que deben coincidir con el cuadro de áreas (art. 2.2.6.6.8.7): pagan también lo que no cuenta para el índice (parqueaderos, circulaciones, cuartos técnicos). En urbanización, sobre el área bruta (art. 2.2.6.6.8.6). El Proyecto Urbanístico General (PUG) es figura nacional del Decreto 1077 (urbanización por etapas). Curadores: Ley 1796/2016 y Decreto 1203/2017. [5] [16] [17]

A.4.Servicios públicos ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: director de proyectos constructor con los diseñadores de redes; la gerencia negocia con la empresa de servicios.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Factibilidad y disponibilidad A.4.1 Trámite	Certificado de la empresa de servicios de que puede atender el proyecto. No siempre cuesta, pero alguien lo gestiona y es requisito de la licencia.	Ley 142/1994; Decreto 1077/2015 (la disponibilidad inmediata de servicios es documento de la licencia de urbanización); RAS (Resolución 0330/2017). [18] [5]
Repotenciación de redes A.4.2 Cesión / obra	Cuando la red existente no da, el proyecto amplía o reconstruye redes de energía, acueducto, alcantarillado, aguas lluvias o gas que quedan para el municipio o la empresa.	Ley 142/1994 y Ley 143/1994; RAS (Resolución 0330/2017) para acueducto y alcantarillado; normas técnicas de la empresa prestadora. [18] [19]
Infraestructura eléctrica hasta el transformador A.4.3 Cesión / obra	El urbanizador construye la infraestructura eléctrica y la empresa de servicios después la compra por contrato, a un valor con descuento que ella misma define: la regulación solo dice que el precio de los activos de terceros lo acuerdan las partes.	Ley 143/1994; Resolución CREG 015/2018: los activos de terceros se remuneran «según lo que acuerden las partes». La compra por EPM es contrato («compra de activos eléctricos futuros»), no norma. [20]
Traslado de redes de media y alta tensión A.4.4 Cesión / obra	Si por el lote pasan redes de media o alta tensión, moverlas corre por cuenta del proyecto.	Normas técnicas del operador de red (EPM: RA8-001, RS0-002) y contrato de condiciones uniformes. [20]
Redes externas de conexión A.4.5 Cesión / obra	Construcción de las redes que conectan el proyecto con la red pública.	RAS (Resolución 0330/2017) y normas técnicas del prestador; Ley 142/1994. [19]

A.5.Industria y comercio (ICA) y avisos ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: contabilidad de la sociedad; el director de proyectos constructor reporta la ubicación de la obra para la territorialidad.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Avisos y tableros A.5.1 Impuesto	Complementario del ICA: por la publicidad visible (vallas, avisos) se paga un 15 % adicional sobre el ICA liquidado.	Ley 14/1983 art. 37 y Decreto 1333/1986 art. 200: 15 % del impuesto de industria y comercio. [21]
ICA sobre la actividad A.5.2 Impuesto	Grava los ingresos brutos, incluida la venta de vivienda, dé o no utilidad el proyecto. La construcción tributa en el municipio donde está la obra. La tarifa la fija cada municipio dentro del rango legal (hasta el 10 por mil para comercio y servicios); en la práctica muchos municipios la tienen cerca del 1 % de las ventas. Trae además el manejo de las retenciones de ICA a proveedores y contratistas, distinto en cada municipio.	Ley 14/1983 arts. 32–33 (industria 2–7 por mil; comercio y servicios 2–10 por mil); Ley 1819/2016 arts. 342–346 (base: ingresos ordinarios y extraordinarios; territorialidad: la construcción tributa donde está la obra; formulario único). Estatutos: Medellín Acuerdo 093/2023; Rionegro Acuerdo 023/2018 y modificaciones; Sabaneta Acuerdo 022/2024 (tarifas art. 47, retención art. 51). [21] [22] [11] [13]

A.6.Escrituración y registro ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: área jurídica y la fiducia en la escrituración; el comprador paga la mayoría, el vendedor la retención.

Se pagan por cada escritura: la de compra del lote, la de constitución del reglamento de propiedad horizontal, la de venta de cada unidad. La mayoría recae en el comprador; la retención en la fuente, en el vendedor. Y se paga también en tiempo: la escrituración de un edificio es una cadena de trámites presenciales y registrales que no depende del constructor, y cada semana que se corre la escritura es crédito que sigue corriendo y plata del comprador que no llega.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Retención en la fuente en la venta A.6.1 Impuesto	Anticipo del impuesto de renta que retiene el notario o el comprador al vendedor: 1 % cuando el vendedor es persona natural; cuando es persona jurídica, 1 % en vivienda hasta cierto tope y 2,5 % en el exceso y en los demás inmuebles.	ET art. 398 (persona natural, activo fijo: 1 %, la practica el notario); art. 401 y DUR 1625/2016 art. 1.2.4.9.1 (vendedor persona jurídica: 2,5 %; vivienda de habitación: 1 % sobre las primeras 20.000 UVT y 2,5 % sobre el exceso). [23] [24]
Impuesto de registro (departamental) A.6.2 Impuesto	El tributo departamental que grava la inscripción del acto en registro (antes beneficencia). En Antioquia, alrededor del 1 % del valor del acto.	Ley 223/1995 arts. 226–236; Antioquia: Estatuto de Rentas (Ordenanza 41/2020), tarifa del 1 % para actos con cuantía sujetos a registro en la ORIP. [25] [26]
Derechos de registro A.6.3 Tasa / tarifa	Lo que cobra la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos por inscribir la escritura; tarifa nacional anual de la Superintendencia de Notariado y Registro, por tramos según el valor del acto: en 2026, del 9,11 por mil (inmuebles hasta $193 millones) al 13,33 por mil (más de $495 millones). La VIS paga la mitad.	Resolución SNR 2026-001726-6 del 29-ene-2026 (rige desde el 2-feb-2026), sobre una unidad de valor básico de $12.110: actos con cuantía hasta $12.852.101, $53.100; hasta $192.778.606, 9,11 por mil; hasta $334.149.656, 11,31 por mil; hasta $494.798.857, 12,60 por mil; por encima, 13,33 por mil. VIS (hasta 135 o 150 SMLMV): la mitad de la tarifa ordinaria. [27] [28]
Derechos notariales A.6.4 Tasa / tarifa	Lo que cobra la notaría por la escritura: 3 por mil del valor del acto más IVA (3,57 por mil), más copias y gastos fijos; en la práctica cerca del 0,5 %. La VIS paga la mitad (1,5 por mil).	Resolución SNR 2026-001896-6 del 30-ene-2026 (rige desde el 1-feb-2026): 3 por mil sobre el valor del acto con cuantía, más IVA del 19 % (3,57 por mil) y los ítems fijos (copias, hojas, autenticaciones); en compraventa e hipoteca de VIS entre particulares, 1,5 por mil. [29]
Impuesto de timbre en inmuebles A.6.5 Impuesto	Desde 2023 la escritura de venta de un inmueble de 20.000 UVT o más ($1.047 millones en 2026) paga timbre: 1,5 % entre 20.000 y 50.000 UVT y 3 % por encima. El timbre general del 1 % que revivió por emergencia rigió solo durante 2025.	ET art. 519 par. 3 (Ley 2277/2022 art. 77): 0 % hasta 20.000 UVT ($1.047,5 millones en 2026), 1,5 % de 20.000 a 50.000 UVT ($2.618,7 millones) y 3 % por encima. El timbre general del 1 % del Decreto 175/2025 rigió solo del 22-feb al 31-dic-2025 (Sentencia C-431/2025). [30] [31] [32]
El tiempo de la notaría A.6.6 Tiempo	La escritura se firma presencialmente, con verificación biométrica de cada compareciente, en el horario de la notaría: para el comprador es media jornada de trabajo; para el proyecto, la coordinación de cientos de citas, poderes cuando alguien no puede ir, y firmas del banco y de la fiducia que también tienen turno. La notaría además liquida y recauda la retención y revisa el paz y salvo de predial y de administración antes de autorizar.	Decreto-Ley 960 de 1970 (Estatuto del Notariado): comparecencia personal y firma ante el notario; Ley 1579/2012 y Decreto 1077/2015 (paz y salvo de predial y de administración como requisito de la escritura de venta en PH, Ley 675/2001 art. 29); identificación biométrica de los comparecientes implantada por la SNR en las notarías. [29] [33]
El tiempo del registro A.6.7 Tiempo	La escritura solo produce efectos cuando la Oficina de Registro la inscribe. El trámite depende de la carga de la oficina, de la continuidad de su sistema (las 195 oficinas del país suspendieron términos entre el 29 de diciembre de 2025 y el 2 de enero de 2026 por mantenimiento de la infraestructura tecnológica) y del criterio de cada registrador: una nota devolutiva sobre el reglamento de propiedad horizontal frena la escrituración de todo el edificio hasta que se corrige y se vuelve a radicar. En la experiencia del sector en Medellín, este es hoy el eslabón más lento de la cadena, y el cambio de funcionarios o de versión del sistema reabre interpretaciones ya resueltas.	Ley 1579/2012 (Estatuto de Registro): la inscripción es la que produce efectos frente a terceros; nota devolutiva y recurso (arts. 18 a 20); términos de calificación. Suspensión nacional de términos del 29-dic-2025 al 2-ene-2026 por mantenimiento de los sistemas SIR, REL y VUR; reapertura el 5-ene-2026. [34] [35]
El paz y salvo de predial: el calendario A.6.8 Tiempo	Sin paz y salvo del predial del año en curso no se escritura. Los municipios liquidan y facturan el predial entre finales de febrero y, en algunos, finales de abril: durante esos dos o tres meses del arranque de cada año no se puede escriturar ninguna unidad en ese municipio, aunque la obra y los créditos de los compradores estén listos. Es un costo de tiempo que se repite todos los años y que conviene prever en el cronograma de escrituración.	Ley 675/2001 art. 29 y Decreto-Ley 960/1970: el notario exige el paz y salvo de predial (y de administración en PH) para autorizar la escritura. El calendario de facturación del predial lo fija cada municipio en su estatuto tributario (Medellín: Acuerdo 093/2023; Rionegro: Acuerdo 023/2018; Sabaneta: Acuerdo 022/2024). [33] [11]

A.7.Permisos municipales ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: director de proyectos constructor con la secretaría de movilidad y planeación; la gerencia el de enajenación.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Plan de manejo de tránsito (PMT) A.7.1 Trámite	Permiso para circular carga pesada y ocupar o cerrar tramos de vía durante la obra. En Medellín se cobra según el tipo de vía y la duración. En la experiencia del autor, antes se tramitaba una vez por obra y hoy hay que renovarlo cada año.	Ley 769/2002 art. 101; Resolución 1885/2015 (manual de señalización vial). Medellín: aprobación de la Secretaría de Movilidad (SIGMOV), radicación con 15 días hábiles de antelación; tarifas según vía y duración, desde $331.800 hasta $96,1 millones. [36] [37]
Permiso de rotura de pavimento A.7.2 Tasa / tarifa	Para romper la vía y construir redes externas; se paga y se garantiza la reposición.	Medellín: licencia de intervención del espacio público (Secretaría de Infraestructura Física); respuesta en 15 días hábiles; vigencia de 1 a 60 días; cobro de ocupación de vía según el Acuerdo 038/2001. [38]
Radicación para enajenación (permiso de ventas) A.7.3 Trámite	Antes de vender, el constructor radica ante el municipio la documentación del proyecto (licencia, presupuesto, flujo, modelo de fiducia). En la práctica el municipio exige un estudio de viabilidad integral parecido al de un banco para el crédito constructor.	Ley 66/1968; Decreto 2610/1979; Ley 962/2005 art. 71 (modificado por el Decreto-Ley 019/2012 art. 185); Decreto 1077/2015 arts. 2.2.5.3.1 y siguientes: radicar 15 días hábiles antes de iniciar ventas (folio de matrícula, licencia, modelos de contrato, presupuesto financiero, existencia y representación); no puede exigirse avance de obra. Sin costo. [39] [40]
Certificado de nomenclatura A.7.4 Tasa / tarifa	Catastro asigna y certifica la dirección de cada inmueble nuevo; se paga por unidad.	Medellín: Subsecretaría de Catastro; tarifas de certificados en las Resoluciones 202150007541/2021 y 202250082829/2022 (entre $6.700 y $33.000). [41]

A.8.Estampillas y contribuciones de contratos públicos ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: la gerencia, al cotizar una licitación pública; en vivienda privada no aplican.

Aplican solo cuando el contratante es una entidad pública (un municipio, una gobernación, una universidad oficial, un hospital público). En la vivienda privada no se causan; en una licitación de obra pública pueden sumar varios puntos del valor del contrato, se descuentan en cada pago y se cotizan en el presupuesto.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Contribución especial de obra pública A.8.1 Contribución	5 % del valor de todo contrato de obra pública (y de sus adiciones) con una entidad de derecho público, retenido en cada pago, con destino a los fondos de seguridad del municipio o del departamento. Nació temporal en 1997 y es permanente desde 2014.	Ley 1106/2006 art. 6 (contribución especial del 5 % sobre contratos de obra pública y sus adiciones, retenida en cada pago, con destino a los fondos de seguridad y convivencia), prorrogada por las Leyes 1421/2010 y 1430/2010 y permanente desde la Ley 1738/2014 art. 8. Antioquia la recauda como «estampilla contribución especial» (Ordenanza 41/2020). [42] [43] [44]
Estampillas departamentales y municipales A.8.2 Contribución	Cada departamento y municipio crea las suyas por ordenanza o acuerdo, autorizado por ley, y las cobra sobre los contratos que firman sus entidades. En Antioquia: Pro Desarrollo, Pro Hospitales Públicos, Bienestar del Adulto Mayor, Politécnico Jaime Isaza Cadavid, Institución Universitaria Digital y Universidad de Antioquia; en Medellín, Pro Cultura y Pro Adulto Mayor. Las tarifas van del 0,5 % al 2 % cada una y se acumulan.	Ordenanza 41/2020 (Estatuto de Rentas de Antioquia) y sus modificaciones: estampillas Pro Desarrollo, Pro Hospitales Públicos, Bienestar del Adulto Mayor, Politécnico Jaime Isaza Cadavid, Institución Universitaria Digital y Universidad de Antioquia, cada una con su ley de autorización; Medellín: Acuerdo 093/2023 (estampillas Pro Cultura y Pro Adulto Mayor). Las tarifas exactas por estampilla no se pudieron leer en la sesión: la página de la Gobernación lista las estampillas sin tarifas. [45] [44] [11]
Estampilla Pro Universidad Nacional A.8.3 Contribución	En contratos de obra con entidades del orden nacional: 0,5 % hasta 2.000 SMLMV, 1 % hasta 6.000 y 2 % por encima, con destino a las universidades estatales.	Ley 1697/2013 arts. 5 a 8: contratos de obra y sus adiciones con entidades del orden nacional; 0,5 % hasta 2.000 SMLMV, 1 % hasta 6.000 SMLMV, 2 % por encima; retención en cada pago. [46]

BOtras autoridades

Entidades que no cobran impuestos pero autorizan, vigilan o sancionan. Su costo es casi todo trámite y tiempo, y por eso es el más difícil de ver en un presupuesto.

B.1.Autoridades ambientales ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: gerencia del proyecto con el asesor ambiental; el director de proyectos constructor ejecuta el plan de manejo en obra.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Concurrencia y fragmentación de autoridades B.1.1 Trámite	Cada municipio depende de una autoridad distinta aunque sean vecinos: Cornare en el Oriente (Rionegro), Corantioquia en el resto del departamento y el Área Metropolitana en el suelo urbano del Valle de Aburrá (Medellín, Sabaneta); la ANLA para grandes proyectos; el ICA si hay plantaciones forestales comerciales; y el Ministerio para sustracciones de reservas. Trámites y criterios distintos, funciones que a veces se duplican o se contradicen. Y la norma ambiental es determinante de superior jerarquía sobre la urbanística: el aprovechamiento que da el POT puede quedar recortado por un retiro de quebrada o una zona de protección.	Ley 99/1993 arts. 31 y 66 (las áreas metropolitanas con más de un millón de habitantes son autoridad ambiental en su suelo urbano) y Ley 1625/2013 art. 7. Cornare: Oriente antioqueño (Rionegro); Corantioquia: resto del departamento y suelo rural del Aburrá Sur; Área Metropolitana: suelo urbano de Medellín y Sabaneta. ANLA: Decreto-Ley 3573/2011. ICA: registro de plantaciones forestales comerciales (Decreto 1532/2019); no es autoridad ambiental. Determinantes ambientales de superior jerarquía: Ley 388/1997 art. 10. [47] [48] [2]
Residuos de construcción y demolición (RCD) B.1.2 Trámite	Formular un programa de manejo de RCD por obra, reportarlo cada trimestre, cumplir metas crecientes de aprovechamiento (en Medellín, 50 % del peso de los RCD generados desde 2026) y disponer el resto solo en sitios autorizados, con certificación del receptor.	Resolución 472/2017 (MinAmbiente) modificada por la Resolución 1257/2021: gran generador desde 2.000 m² construidos; programa de manejo de RCD; reporte trimestral; aviso al receptor con 30 días; metas sobre RCD generados: municipios de categoría especial 50 % desde 2026 (75 % en 2030), categorías 1 a 3: 30 % (60 % en 2030). [49] [50]
Aprovechamiento forestal B.1.3 Trámite	Permiso para talar, trasplantar o podar árboles aislados del lote, con compensación (siembra o pago). La autoridad puede exigir inventario forestal, estudios de fauna, corredores, epífitas.	Decreto 1076/2015 art. 2.2.1.1.9.4 (tala, trasplante o reubicación de árboles aislados en centros urbanos por obras públicas o privadas: visita técnica y compensación); epífitas: veda de la Resolución 213/1977, hoy manejada dentro del permiso (Decreto 2106/2019). La compensación la fija cada autoridad en el acto. [51]
Permiso de vertimientos B.1.4 Trámite	Para descargar aguas residuales de campamentos, lavado de maquinaria, plantas de concreto, o si el proyecto opera una planta de tratamiento (PTAR).	Decreto 1076/2015 art. 2.2.3.3.5.1 (permiso de vertimientos a aguas o al suelo); parámetros de la Resolución 631/2015. [52]
Ocupación de cauce B.1.5 Trámite	Si la obra interviene, cruza o canaliza una quebrada o cuerpo de agua (puentes, muros, box culverts).	Decreto 1076/2015 art. 2.2.3.2.12.1 (autorización para obras que ocupen el cauce de una corriente o depósito de agua). [53]
Concesión de aguas B.1.6 Trámite	Para captar agua superficial o subterránea para la obra, el control de polvo o el consumo de una parcelación.	Decreto 1076/2015 art. 2.2.3.2.7.1 (concesión para aprovechar aguas superficiales o subterráneas); tasa por uso de agua. [54] [55]

B.2.Aeronáutica Civil ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: gerencia del proyecto con el arquitecto, antes de fijar la altura del edificio.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Concepto de altura y obstáculos B.2.1 Trámite	En los conos de aproximación de los aeropuertos (Olaya Herrera en Medellín, José María Córdova en Rionegro) la Aerocivil fija la altura máxima que puede tener una edificación, evalúa interferencias radioeléctricas y uso del suelo, en un radio de 13 km alrededor de cada aeródromo. Se agenda y radica por la ventanilla del trámite; contra la respuesta caben los recursos administrativos generales. Un concepto negativo cambia el proyecto completo.	Código de Comercio arts. 1823–1826 (ninguna construcción bajo las superficies de despeje sin permiso de la autoridad aeronáutica); RAC 14 num. 14.3.4 (zona de influencia: 13 km desde el punto de referencia del aeródromo). Trámite 60 de la Aerocivil. Tarifa: 12,3263 UVT por construcción. Los POT de Medellín y Rionegro incorporan las restricciones de altura. [56] [57] [58]

B.3.Superintendencias ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: gerencia y área jurídica de cada sociedad; el oficial de cumplimiento para SAGRILAFT.

Las superintendencias tienen dos sombreros: el administrativo (vigilan y sancionan, la policía del mercado) y el jurisdiccional (deciden como jueces y ordenan reparar), en procesos paralelos a la justicia ordinaria. Hoy son 10 superintendencias. Atender sus requerimientos y las demandas que reciben es un costo de gestión permanente.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Industria y Comercio (SIC) B.3.1 Trámite	Protección al consumidor: publicidad y oferta (lo prometido obliga), cláusulas abusivas, garantía legal de la vivienda (un año para acabados y líneas vitales; diez años para la estabilidad de la obra), entrega de las zonas comunes (a más tardar cuando la construcción termina y se ha vendido el 51 % de los coeficientes), devoluciones indexadas cuando hay retrasos graves. Su Circular Externa 004 de 2024 agregó requisitos de información comercial a quien promociona y vende vivienda: información mínima, publicidad, condiciones contractuales y el precio en pesos, sin fijarlo ni reajustarlo en salarios mínimos.	Ley 1480/2011: art. 8 (garantía legal de inmuebles: estabilidad 10 años, acabados 1 año), arts. 42–43 (cláusulas abusivas), arts. 56–58 (facultades jurisdiccionales de la SIC). Decreto 735/2013 (acabados y líneas vitales 1 año). Ley 675/2001 art. 24 (entrega de bienes comunes: construcción terminada y 51 % de los coeficientes enajenados). Circular Externa SIC 004 del 12-nov-2024 (aplicable desde el 13-feb-2025): información mínima, publicidad y condiciones contractuales en la venta de vivienda; precio en pesos, no en salarios mínimos. Circular Única SIC, Título II, núm. 2.16.1: en toda pieza publicitaria, como mínimo, «el área privada construida, el precio de referencia y la ubicación»; núm. 2.16.2: si la curaduría cambia las áreas publicitadas, se informa al consumidor. Ninguna norma exige ni prohíbe dar el precio por m² construido: es costumbre de mercado. [59] [60] [61] [33]
Financiera (SFC) B.3.2 Práctica de mercado	No vigila a la constructora, pero sí a su fiducia y a su banco. Para las fiduciarias volvió crítico el deber de asesoría y diligencia: la fiducia dejó de ser un vehículo de medios y hoy pide una viabilidad integral del proyecto igual a la de un banco. A los bancos les controla el patrimonio adecuado, lo que restringe los cupos de crédito constructor.	Ley 1328/2009 (consumidor financiero). Circular Básica Jurídica SFC, Parte II, Título II, Cap. I (negocios fiduciarios) y Circular Externa 024/2016 (fiducia inmobiliaria: requisitos de los contratos, punto de equilibrio, información al comprador). Decreto 2555/2010 art. 2.1.1.1.2 (solvencia básica 4,5 % y total 9 %) y Decreto 1477/2018 (colchones de capital). [62] [63] [64] [65]
Sociedades B.3.3 Trámite	SAGRILAFT (sistema de autocontrol del riesgo de lavado de activos y financiación del terrorismo) con oficial de cumplimiento, programa de transparencia y ética empresarial, reporte anual de estados financieros y contribución anual para el funcionamiento de la entidad.	SAGRILAFT: Circular Básica Jurídica de Supersociedades, Cap. X (CE 100-000016/2020, modificada por CE 100-000004/2021 y CE 100-300000/2024): umbral general de activos o ingresos superiores a 40.000 SMLMV, con umbrales menores por sector. PTEE: Cap. XIII (CE 100-000011/2021). Contribución: Ley 222/1995 art. 88; en 2026, $0,1212 por cada $1.000 de activos (Resolución 100-027492 de 2026). Estados financieros 2025: entre el 13-abr y el 11-may-2026. [66] [67]
Vigilancia y Seguridad Privada B.3.4 Práctica de mercado	La vigilancia de la obra solo se contrata con empresas licenciadas; está prohibido usar personal informal (toderos, celadores) para controlar accesos; y la entidad fija tarifas mínimas que eliminan la negociación: 9,32 salarios mínimos por puesto de 24 horas desde julio de 2026, más un recargo del 8 % al 11 % según la modalidad.	Decreto-Ley 356/1994 (Estatuto de Vigilancia y Seguridad Privada). Tarifas mínimas: Decreto 1561/2022, que modificó el Decreto 1070/2015 con gradualidad por la jornada de 42 horas: 9,29 SMLMV hasta el 14-jul-2026 y 9,32 SMLMV por puesto de 24 horas desde el 15-jul-2026, más 10 % con armas, 8 % sin armas u 11 % con canino. [68] [69]
Transporte B.3.5 Trámite	Pesos máximos de volquetas y camiones de agregados; transportadores habilitados; manifiesto de carga por cada viaje cruzado con el RNDC; el transporte de trabajadores solo en vehículos de servicio especial.	Ley 105/1993 y Ley 336/1996; Decreto 1079/2015 (Único de Transporte, incluye el servicio especial del Decreto 348/2015); Resolución 4100/2004 (pesos y dimensiones); RNDC: Resolución 20263040016075 de 2026 (unifica el registro y el manifiesto electrónico). [70] [71] [72]
Notariado y Registro (SNR) B.3.6 Tiempo	Vigila las oficinas de registro (ORIP), las notarías y los curadores urbanos. Los cambios de sistema y las suspensiones de términos de las ORIP detienen englobes, desenglobes, matrículas nuevas y registro de escrituras. Registro y notaría exigen las licencias y actos administrativos para inscribir la declaración de construcción y la venta.	Ley 1579/2012 (Estatuto de Registro). Ley 1796/2016 art. 24: régimen disciplinario de los curadores a cargo de la SNR y Superintendencia Delegada para Curadores Urbanos. Licencias y certificación de ocupación como requisito de la escritura: Decreto 1077/2015 y Ley 1796 art. 10. [73] [74]
Salud B.3.7 Práctica de mercado	Para infraestructura hospitalaria y clínica. Cuando interviene o liquida una EPS, el constructor que le sea contratista queda atrapado en la masa de la liquidación.	Ley 1122/2007 arts. 36–40 y Ley 1438/2011 (inspección, vigilancia, intervención y liquidación de EPS). La habilitación de infraestructura de salud es de las secretarías de salud (Resolución 3100/2019), no de la Supersalud. [75]

B.4.Comunidades ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: gestor social contratado por el proyecto; el director de proyectos constructor responde por la obra ante los vecinos.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Consulta previa B.4.1 Trámite	Obligatoria si el proyecto afecta territorios de comunidades étnicas. Omitirla puede suspender la obra indefinidamente por orden judicial.	Ley 21/1991 (Convenio 169 de la OIT); Decreto 2353/2019 (Dirección de la Autoridad Nacional de Consulta Previa); Directiva Presidencial 08/2020 (etapas). [76]
Acciones populares y tutelas B.4.2 Tiempo	Recursos judiciales de los vecinos por ambiente sano, seguridad o espacio público. Pueden frenar licencias y paralizar excavaciones.	Ley 472/1998 (acciones populares y de grupo); Decreto 2591/1991 (acción de tutela). [77] [78]
Citación a vecinos B.4.3 Trámite	La curaduría cita a los vecinos colindantes antes de expedir la licencia para que se hagan parte; las autoridades ambientales también exigen socialización.	Decreto 1077/2015 art. 2.2.6.1.2.2.1 (modificado por el Decreto 1783/2021): el curador cita a los vecinos colindantes y deja constancia; sin la citación no se expide la licencia. Ley 1437/2011 arts. 37 y 73 (terceros). Ley 99/1993 arts. 69–72 (intervención de terceros en trámites ambientales). [79] [80]
Bloqueos y protestas B.4.4 Tiempo	Ruido, polvo, tráfico de maquinaria y daño de vías generan cierres por parte de los vecinos que detienen el suministro.	Ley 1801/2016 (reunión y manifestación, arts. 53 y siguientes); Código Penal art. 353A (obstrucción de vías). Sin norma sectorial. [81]
Veedurías ciudadanas B.4.5 Trámite	En obras con recursos públicos, comités de la Ley 850 vigilan horarios, escombros y planes de manejo; en obra privada la vigilancia vecinal es informal, pero igual de real.	Ley 850/2003 arts. 1, 2 y 5: vigilancia de la gestión pública y de privados que ejecuten recursos públicos. [82]
Gestor de comunidades B.4.6 Nómina	Un tercero contratado que levanta actas de vecindad (estado de las casas vecinas antes de la obra, para evitar reclamos falsos por grietas), instala comités de convivencia y canales de atención de quejas.	Actas de vecindad y comités de convivencia: práctica exigida por aseguradoras, contratos y algunas curadurías, no norma nacional. Ruido: Ley 1801/2016 art. 33 (modificado por la Ley 2450/2025) y Resolución 627/2006 (diurno 7:01–21:00; nocturno 21:01–7:00). Medellín: permiso para obras civiles en horario nocturno y festivos (Secretaría de Seguridad y Convivencia, sin costo). [83] [84] [85]

CImpuestos nacionales

Lo que recauda la Nación a través de la DIAN, y al final, la inflación: el impuesto que nadie vota.

C.1.Impuesto de renta ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: contabilidad y revisoría fiscal de cada sociedad; el asesor tributario en la estructuración del negocio.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Tarifa general C.1.1 Impuesto	35 % sobre la renta líquida de la sociedad que recibe la utilidad del proyecto, con un piso: la tasa mínima de tributación del 15 % sobre la utilidad contable depurada.	Estatuto Tributario (ET) art. 240 (texto de la Ley 2155/2021 art. 7): 35 % desde 2022; par. 6 (Ley 2277/2022): tasa mínima de tributación del 15 %. [86] [87] [31]
Retención en la fuente C.1.2 Trámite	La sociedad actúa de recaudador del Estado: retiene a cada proveedor según el tipo de bien o servicio (compras, servicios, honorarios, contratos de obra, arrendamientos), declara y paga mensualmente, y expide certificados al cierre del año. Manejo administrativo pesado y anticipo de caja.	ET arts. 365 y siguientes; DUR 1625/2016, Libro 1, Parte 2, Título 4; bases mínimas del Decreto 572/2025 (compras desde 10 UVT, servicios desde 2 UVT). Tarifas usuales: compras 2,5 %, servicios 4 %, honorarios 11 %, contratos de construcción 2 %, arrendamientos 3,5 %. Certificado anual: art. 381. [88] [89]
Autorretención C.1.3 Impuesto	La sociedad se retiene a sí misma un porcentaje de sus ingresos brutos cada mes, como anticipo del impuesto del año; las tarifas dependen de la actividad: para construcción de edificios residenciales y para actividades inmobiliarias subió al 3,5 % de los ingresos en 2025.	DUR 1625/2016 arts. 1.2.6.6 a 1.2.6.11 (Decreto 2201/2016), tarifas sustituidas por el Decreto 572/2025 art. 8: construcción de edificios residenciales (CIIU 4111) 3,5 %; no residenciales (4112) 1,1 %; actividades inmobiliarias (6810 y 6820) 3,5 %. [88]
Ganancia ocasional C.1.4 Impuesto	15 % sobre la utilidad en la venta de un activo fijo poseído dos años o más (el caso típico: la persona que vende el lote). Para un constructor el riesgo es la recaracterización: la DIAN puede desconocer el lote como activo fijo y tratarlo como inventario, y entonces paga renta plena al 35 %.	ET arts. 300 (activo fijo poseído dos años o más), 313 y 314 (tarifa 15 %, Ley 2277/2022 arts. 32–33); art. 60 y art. 300 par. 2 (lo que se enajena en el giro ordinario no es activo fijo: riesgo de recaracterización a inventario). [90] [91] [92]
VIS y VIP: renta exenta C.1.5 Impuesto	La utilidad en la primera venta de VIS y VIP y la utilidad del que vende el predio para el proyecto son renta exenta (técnicamente exenta, no excluida), con requisitos: fiducia, licencia, plazos, certificaciones.	ET art. 235-2 num. 4 (Ley 1943/2018 y Ley 2010/2019, vigente tras la Ley 2277/2022): renta exenta para la utilidad en la venta de predios destinados a VIS/VIP y en la primera venta de VIS/VIP; requisitos: licencia que lo diga, predios aportados a un patrimonio autónomo de objeto exclusivo, plazo de la fiducia hasta 10 años. Reglamento: Decreto 1066/2020 (DUR arts. 1.2.1.22.44 a 46). [93] [94]

C.2.Impuesto al valor agregado (IVA) ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: contabilidad; el director de proyectos constructor separa materiales y servicios para la solicitud de devolución en VIS.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Tarifa y base en la construcción C.2.1 Impuesto	19 % sobre la mayoría de bienes y servicios que compra la obra. La venta de la vivienda está excluida, así que ese IVA no se descuenta: queda enterrado en el costo. En los contratos de construcción el IVA se causa solo sobre los honorarios o la utilidad del constructor, no sobre el costo de la obra.	ET art. 468 (19 %, Ley 1819/2016); DUR 1625/2016 art. 1.3.1.7.9 (Decreto 1372/1992 art. 3): en contratos de construcción de inmueble el IVA se causa sobre los honorarios o la utilidad del constructor. El AIU del art. 462-1 es para aseo, vigilancia y temporales. Venta de inmuebles excluida: art. 424 num. 12. El impuesto al consumo del 2 % a inmuebles (Ley 1943/2018) cayó con la Sentencia C-593/2019. [95] [96] [97] [98]
Devolución del IVA en VIS y VIP C.2.2 Trámite	El constructor puede pedir la devolución del IVA pagado en materiales para VIS y VIP, con restricciones, hasta el 4 % del valor de venta del proyecto, y con revisión factura a factura de la DIAN.	ET art. 850 par. 2; Decreto 096/2020 (DUR arts. 1.6.1.26.1 a 1.6.1.26.9): hasta el 4 % del valor registrado en las escrituras de venta; solicitud por unidad terminada dentro de los dos bimestres siguientes a la escritura y a más tardar dos años tras terminar; relación de facturas certificada por revisor fiscal. [99] [100]

C.3.Impuesto a los dividendos ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: contabilidad de la sociedad que reparte; el socio persona natural en su declaración.

La utilidad ya pagó 35 % en la sociedad. Cuando se reparte, vuelve a pagar en cada escalón de la cadena hasta llegar a la persona natural. Es el frente donde la tesis de quién paga realmente se ve con más claridad.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
A una sociedad nacional C.3.1 Impuesto	10 % de retención en el primer reparto de la cadena; es trasladable hasta la persona natural final. No aplica dentro de grupos empresariales registrados, en situación de control declarada ni a las compañías holding (CHC).	ET art. 242-1 (Ley 2277/2022 art. 12): 10 % de retención en la primera sociedad nacional que recibe, trasladable al beneficiario final; par. 3: no aplica en grupos empresariales o situaciones de control inscritos en Cámara de Comercio; par. 2: régimen CHC (arts. 894–898). [101]
A una persona natural C.3.2 Impuesto	Residente: retención del 15 % sobre lo que exceda 1.090 UVT al año. No residente: 20 %.	ET art. 242 (Ley 2277/2022 art. 3) y DUR art. 1.2.4.7.3 (Decreto 1103/2023): retención 0 % hasta 1.090 UVT ($57.087.660 en 2026) y 15 % sobre el exceso; art. 245 (Ley 2277 art. 4): 20 % a no residentes. [102] [103] [104]
Utilidades gravadas o no gravadas C.3.3 Impuesto	Si la sociedad no tributó sobre la utilidad que reparte (utilidad gravada en cabeza del socio), el receptor paga primero el 35 % y después el impuesto al dividendo sobre el remanente.	ET art. 49 (cálculo de la utilidad no gravada); art. 242 inc. 2 y art. 245 par. 1: el dividendo de utilidades gravadas paga primero la tarifa del art. 240 (35 %) y sobre el neto la tarifa de dividendos. [105]
La persona natural al final de la cadena C.3.4 Impuesto	Desde 2023 el dividendo entra a la renta ordinaria de la persona (tabla marginal hasta 39 %) con un descuento del 19 % sobre lo que exceda 1.090 UVT; el efecto neto es alrededor de 20 % marginal para el tramo alto, y la retención del 15 % se descuenta como anticipo. Carga acumulada sobre la utilidad original: 35 % en la sociedad + 20 % del 65 % restante ≈ 48 %.	ET art. 241 (tabla de la persona natural, marginal máximo 39 %); art. 254-1 (Ley 2277/2022 art. 5): descuento del 19 % sobre el exceso de 1.090 UVT. Ejemplo: utilidad 1.000 → renta 350 → dividendo 650 → impuesto por tabla ≈ 253 − descuento ≈ 123 = ≈ 130 (20 %) → carga total ≈ 480 (48 %). El proyecto de reforma radicado en julio de 2026 (PL 004/2026) propone derogar el descuento. [106] [107]

C.4.Readquisición de acciones ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: asesor tributario y la asamblea de la sociedad.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Tratamiento de la utilidad del socio C.4.1 Impuesto	Cuando la sociedad recompra las acciones de un socio, la diferencia entre el precio y el costo fiscal es ganancia ocasional al 15 % si las acciones se poseyeron dos años o más; si no, es renta ordinaria (35 % en una sociedad, tabla marginal en una persona natural).	ET art. 90 (enajenación: precio menos costo fiscal); arts. 300, 313 y 314 (ganancia ocasional 15 % si las acciones fueron activo fijo dos años o más); si no, renta líquida: sociedad 35 % (art. 240), persona natural por la tabla del art. 241. Código de Comercio art. 396 (readquisición con utilidades líquidas y 70 % de la asamblea). Doctrina DIAN: la readquisición es una enajenación (Concepto 19939/2004). [90] [108]
Utilidades gravadas o no gravadas C.4.2 Impuesto	Para la readquisición no importa si las utilidades acumuladas ya tributaron en la sociedad o no: al socio se le grava la ganancia completa. El alivio que existía para la parte de la utilidad atribuible a utilidades retenidas no gravadas dejó de aplicar desde 2017.	El inciso 1 del ET art. 36-1 (parte de la utilidad atribuible a utilidades retenidas no gravadas como ingreso no constitutivo de renta) dejó de aplicar desde el 1-ene-2017 (Ley 1819/2016); hoy el art. 36-1 solo cubre acciones inscritas en bolsa (hasta el 3 %). [109]

C.5.Impuesto al patrimonio ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: el socio persona natural en su declaración; la sociedad solo en los casos que la ley señala.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Personas naturales C.5.1 Impuesto	Permanente desde 2023, por rangos: 0,5 % desde 72.000 UVT, 1 % desde 122.000 UVT y 1,5 % desde 239.000 UVT (esta última tarifa hasta 2026). Grava el patrimonio líquido a 1 de enero, incluidas las acciones de las sociedades del grupo: el mismo patrimonio que ya pagó renta.	ET arts. 292-3 a 298-8 (Ley 2277/2022, permanente): tabla del art. 296-3: 0 % hasta 72.000 UVT ($3.770,9 millones en 2026), 0,5 % hasta 122.000, 1 % hasta 239.000 y 1,5 % por encima ($12.517 millones), esta última solo hasta 2026. Exclusión de 12.000 UVT por la vivienda. [110] [111] [89]
Personas jurídicas C.5.2 Impuesto	El impuesto permanente no cubre a las sociedades nacionales (solo a ciertas sociedades extranjeras con activos en el país). Pero en 2026, por decreto de emergencia económica, las sociedades con patrimonio líquido de 200.000 UVT o más al 1 de marzo pagaron 0,5 %, por una sola vez. Es el ejemplo más reciente de cambio de reglas a mitad de año.	No existe en el ET permanente para sociedades nacionales. Solo 2026: Decreto Legislativo 173/2026 (modificado por el 240/2026), emergencia económica del Decreto 150/2026: personas jurídicas con patrimonio líquido de 200.000 UVT o más al 1-mar-2026 ($10.474,8 millones), 0,5 % (1,6 % financieras y extractivas), pagado el 1-abr y el 4-may-2026. La emergencia fue avalada con condiciones (C-191/2026); sobre estos dos decretos la Corte no se había pronunciado al cierre de este documento (octubre de 2026). [112] [113]

C.6.Gravamen a los movimientos financieros (4 × 1000) ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: tesorería de cada sociedad y de la fiducia.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Cómo se causa C.6.1 Impuesto	0,4 % sobre cada disposición de recursos de una cuenta corriente o de ahorros: lo descuenta el banco al que gira. El que recibe no paga por recibir; paga cuando a su vez gira.	ET arts. 870–881: hecho generador la disposición de recursos de cuentas corrientes, de ahorro o de depósito, y los débitos a cuentas contables para pagos a terceros (art. 871); sujeto pasivo el usuario, el deudor o el fideicomitente (art. 875); tarifa 4×1000 (art. 872). [114]
Giros a proveedores C.6.2 Impuesto	Todo pago a proveedores y contratistas lo causa. En una obra que gira la mayor parte de su costo por transferencia, es un 0,4 % adicional sobre casi todo el flujo; la mitad es deducible de renta.	Art. 871 (regla general); art. 115: deducible el 50 % del GMF pagado. Exenciones útiles del art. 879: num. 1 retiros hasta 350 UVT al mes en cuentas marcadas ($18,3 millones); num. 11 desembolsos de crédito; num. 14 traslados entre cuentas del mismo titular en la misma entidad. [115] [116]
Fiducia y cadena de giros C.6.3 Impuesto	El aporte del fideicomitente desde su cuenta a la fiducia lo causa; solo están exentos los traslados dentro de la misma fiduciaria a favor del mismo beneficiario. Después, cada giro de la fiducia al constructor y de este a sus proveedores vuelve a causarlo: el mismo peso paga varias veces al bajar por la cadena.	Art. 871 y art. 875 (la fiducia que paga a terceros causa GMF; el sujeto pasivo es el fideicomitente); art. 879 num. 14: exentos los traslados entre inversiones o portafolios dentro de la misma fiduciaria a favor del mismo beneficiario. [116]

C.7.Inflación ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: gerencia del proyecto en las proyecciones de costos y precios; el banco central, del otro lado.

La inflación no está en ningún estatuto tributario, pero opera como un impuesto: todos los que tienen la moneda pierden capacidad adquisitiva, y los más pobres son los que menos pueden escapar. Los siete puntos siguientes son la tesis del autor; el marco normativo colombiano (la independencia del Banco de la República y la prohibición de financiar al Gobierno) va en la columna de la norma.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Qué es C.7.1 Macro	La inflación es siempre y en todo lugar un fenómeno monetario, generado por un exceso de oferta de dinero, ya sea porque subió la oferta o cayó la demanda, o ambas cosas a la vez, y eso hace que el poder adquisitivo del dinero caiga. Lo anterior hace que todos los precios referenciados en unidades monetarias suban.	Constitución arts. 371–373: el Banco de la República vela por la capacidad adquisitiva de la moneda y no puede financiar al Gobierno salvo aprobación unánime de su Junta (art. 373). Ley 31/1992 (estatuto del Banco; metas de inflación decrecientes). [1] [117]
Qué no es C.7.2 Macro	No es una función multicausal.	—
Es un impuesto C.7.3 Macro	Penaliza el ahorro; sin ahorro no hay inversión y sin inversión no hay capital. Destruye riqueza.	Referencia: la inflación anual del DANE a septiembre de 2026 fue 6,29 % (6,24 % en agosto), más del doble de la meta del Banco (3 %). [118]
Causa raíz: el déficit fiscal C.7.4 Macro	Un Estado que gasta más de lo que recauda financia el déficit con más impuestos (ahoga la economía), con deuda (aplaza y empeora) o con emisión del banco central, que no pasa por ninguna aprobación presupuestal del legislativo.	Constitución art. 373: la regla de la unanimidad para operaciones de financiamiento a favor del Estado es constitucional, no legal. [1]
Efecto en la vivienda no VIS C.7.5 Macro	Se vende a precio fijo con entregas a dos y hasta cinco años. Si los costos suben por encima de lo proyectado al vender, el constructor absorbe la diferencia; con márgenes tan ajustados, un proyecto pasa fácilmente a pérdida.	Ley 546/1999 art. 3: la UVR refleja el poder adquisitivo con base exclusiva en la variación del IPC (marco de indexación de la financiación de vivienda). [119]
Los insumos no son la causa C.7.6 Macro	Que suba el acero o la gasolina no genera inflación de largo plazo: las restricciones presupuestales hacen que otros bienes bajen. El nivel general de precios lo mueve la cantidad de dinero.	—
Las tasas de interés C.7.7 Macro	Subir tasas no ataca la raíz, pero es la herramienta de los bancos centrales; y la tasa es la variable de mayor impacto sobre el sector inmobiliario: encarece el crédito constructor y el hipotecario del comprador. La mala gestión pública que produce la inflación termina siendo el freno del sector.	Banco de la República: meta de inflación del 3 %; tasa de política monetaria del 12,25 % (Junta del 30-sep-2026, que subió 25 puntos básicos desde el 12,0 %). [120]

C.8.Aranceles e impuestos a la importación ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: casi nunca el constructor: los paga el importador y llegan al proyecto en el precio del material; el director de proyectos constructor los ve como alza de insumos.

Muchos materiales del edificio cruzan la aduana antes de llegar a la obra, aunque el constructor no importe nada: los trae un representante que los revende, o una industria local los usa como materia prima. El arancel y el IVA de importación viajan escondidos en el precio.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Arancel de aduanas C.8.1 Impuesto	Un porcentaje sobre el valor en aduana de cada mercancía, fijado por subpartida arancelaria (en Colombia, entre 0 % y 35 % en la mayoría de los bienes), que el Gobierno puede subir o bajar por decreto sin pasar por el Congreso. Los tratados de libre comercio lo eliminan o reducen para el origen pactado; por eso el mismo piso cuesta distinto según de dónde venga.	Decreto 1881/2021 (Arancel de Aduanas, vigente desde el 1-ene-2022; nomenclatura del Sistema Armonizado); Decreto 1165/2019 (régimen de aduanas); Ley 1609/2013 (ley marco de aduanas: el Gobierno fija los aranceles por decreto); tratados de libre comercio vigentes (Estados Unidos, Unión Europea, Comunidad Andina, Alianza del Pacífico, Mercosur, entre otros). [121] [122]
IVA en la importación C.8.2 Impuesto	El 19 % se liquida en la aduana sobre el valor de la mercancía más el arancel: el impuesto se cobra sobre el impuesto. Como la venta de vivienda está excluida de IVA, ese 19 % no se descuenta y queda en el costo.	ET art. 420 lit. c (la importación es hecho generador del IVA) y art. 459 (base: valor aduanero más los gravámenes arancelarios); art. 424 num. 12 (la venta de inmuebles está excluida, así que el IVA de los materiales no se descuenta). [123] [124]
Las medidas de 2026: acero y cerámica C.8.3 Impuesto	En marzo de 2026 el Gobierno subió al 35 % el arancel de 14 subpartidas de acero (barras, alambrón, perfiles, alambre, puntillas y grapas) por un año, y al 25 % el de tres subpartidas de baldosas y placas cerámicas por dos años, para los orígenes sin tratado de libre comercio: China, Turquía, Rusia e India. Los orígenes con tratado quedan exceptuados. El objetivo declarado es proteger la industria nacional; el efecto en el edificio es un piso de precio más alto para el acero de refuerzo y los acabados cerámicos.	Decreto 0264 de 2026 (MinCIT, 16-mar-2026): arancel del 35 % por un año a 14 subpartidas de acero (barras, alambrón, perfiles en L o T de más de 80 mm, alambre, puntillas, grapas, alambre de púas) de orígenes sin TLC; Decreto 0265 de 2026: 25 % por dos años a tres subpartidas de placas y baldosas cerámicas (absorción de agua hasta 0,5 %, entre 0,5 % y 10 %, y más de 10 %). Exceptuados los orígenes con tratado. [125] [126]
Cómo llega al edificio C.8.4 Impuesto	Por tres canales. Representantes que importan y revenden: pisos y porcelanatos, aluminio compuesto para fachadas, carpintería de cocinas y clósets, mesones, puertas, griferías y aparatos. Industrias locales que importan la materia prima: el VCM y la resina para la tubería de PVC, los químicos de pinturas y aditivos, el vidrio flotado. Importación directa del constructor, cuando compra un contenedor de acabados para un proyecto grande.	Práctica de mercado; sin norma propia. Los reglamentos técnicos de producto (barras, alambrón y mallas, tuberías, cerámica) exigen certificado de conformidad al importador (frente D.2).
El costo del trámite aduanero C.8.5 Trámite	Agencia de aduanas, inspección, bodegaje en puerto, registros de importación y, cuando el producto tiene reglamento técnico (acero, cerámica, tubería), el certificado de conformidad antes de nacionalizar. Son costos y días que el importador traslada al precio.	Decreto 1165/2019 (declaración de importación, inspección, agencias de aduanas); Decreto 1595/2015 (certificado de conformidad para productos con reglamento técnico). [122]

DRegulación técnica y de operación

Lo que la norma obliga a diseñar, ensayar, certificar y supervisar. Aquí el costo no es un pago al Estado sino honorarios, laboratorios, nómina de supervisión y tiempo. En una constructora, el director de proyectos constructor debe conocer y gestionar con su equipo todas las regulaciones que aplican al rol de constructor, muchas en conjunto con la gerencia del proyecto.

D.1.Seguridad y salud en el trabajo (SST) ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: el área SST de la constructora, con un profesional licenciado; el director de proyectos constructor responde por su cumplimiento en obra.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Estándares mínimos D.1.1 Trámite	La obra de edificación es riesgo V. Toda empresa de riesgo IV o V, o con más de 50 trabajadores, debe cumplir los 60 estándares mínimos del Sistema de Gestión de SST y autoevaluarse cada año.	Ley 1562/2012; Decreto 1072/2015, Libro 2, Parte 2, Título 4, Cap. 6 (SG-SST); Resolución 0312/2019 arts. 3, 9 y 16 (7, 21 o 60 estándares según trabajadores y riesgo); Decreto 1607/2002 (construcción de edificaciones: clase V). [127] [128]
Elementos de protección personal D.1.2 Nómina	Casco, calzado de seguridad, gafas, protección auditiva, ropa de trabajo, arnés en alturas; se entregan y reponen a cargo del empleador.	Resolución 2400/1979 arts. 176–201 (elementos de protección personal); Resolución 2413/1979 (higiene y seguridad en la industria de la construcción); Decreto 1072/2015 art. 2.2.4.6.24. Las clases E y G del casco son del estándar ANSI/ISEA Z89.1 (NTC 1523). [128]
Diseño y ejecución del sistema D.1.3 Nómina	En empresas de este tamaño y riesgo, el sistema lo diseña y administra un profesional con licencia en SST y curso vigente; no puede hacerlo el propio residente.	Resolución 0312/2019 art. 17: en empresas de más de 50 trabajadores o de riesgo IV–V el sistema lo diseña e implementa un profesional en SST (o con posgrado) con licencia vigente y curso de 50 horas. El responsable legal sigue siendo el empleador (Decreto 1072 art. 2.2.4.6.8). [127]
Trabajo en alturas D.1.4 Nómina	Aplica a toda labor con riesgo de caída a 2,0 m o más. Exige programa de prevención, coordinador de alturas, certificación de cada trabajador, equipos certificados y permisos de trabajo.	Resolución 4272/2021 (rige desde el 8-ago-2022; deroga la 1409/2012): trabajo en alturas desde 2,0 m de riesgo de caída; formación: jefe de área 8 h, trabajador autorizado 32 h, coordinador 80 h, entrenador 130 h; reentrenamiento de 8 h a los 18 meses o al cambiar condiciones. [129]
Profesionales SST por número de trabajadores D.1.5 Nómina	No hay un ratio legal de profesionales por trabajador, pero los roles obligatorios lo producen en la práctica: responsable del sistema con licencia, coordinador de alturas, supervisor y vigía de espacios confinados, comité paritario, brigadas. Nómina de supervisión que no coloca un ladrillo.	No hay ratio legal. Roles con número: COPASST (Resolución 2013/1986: 2 representantes por parte entre 50 y 499 trabajadores), vigía en empresas de menos de 10, Comité de Convivencia (Resolución 3461/2025), coordinador de alturas, supervisor y vigía de espacios confinados. [127] [130]
Espacios confinados D.1.6 Nómina	Tanques, pozos, cámaras: procedimientos, medición de atmósfera, vigía y formación específica.	Resolución 0491/2020 (vigente desde el 1-ago-2021): trabajador entrante 16 h, supervisor 20 h, vigía 8 h. [131]
Contratistas y subcontratistas D.1.7 Trámite	La constructora principal verifica que cada contratista y trabajador independiente cumpla sus propios estándares y esté afiliado a riesgos laborales.	Decreto 1072/2015 arts. 2.2.4.6.4 par. y 2.2.4.6.28 (obligaciones al contratar: afiliación al sistema de riesgos, inducción, cumplimiento del SG-SST); Ley 1562/2012 art. 2 (afiliación de independientes con contrato de más de un mes). [128]
Soldadura, trabajo en caliente y riesgo eléctrico D.1.8 Nómina	Formación y procedimientos específicos para quien suelda, corta o interviene redes de energía.	Resolución 2400/1979 (capítulo de soldadura); Resolución 5018/2019 (SST para el sector eléctrico, aplica a contratistas); NSR-10 Título F (soldadores calificados). Trabajo en caliente: sin resolución propia; permisos de trabajo del SG-SST y referencia NFPA 51B. [132]
Sílice respirable D.1.9 Nómina	Reglamento propio desde 2022, exigible desde julio de 2024: mediciones de exposición, controles del polvo de corte y demolición y vigilancia médica.	Resolución 2467/2022 (Mintrabajo): reglamento de higiene y seguridad para la exposición a sílice cristalina respirable, exigible desde el 1-jul-2024. [133]

D.2.Reglamentos técnicos, normas y diseños ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: gerencia del proyecto contrata los diseñadores; el director de proyectos constructor administra ensayos, supervisión técnica y certificaciones.

Cada reglamento obliga a contratar un diseñador especializado, a construir como él diseñó y a certificarlo al final. La NSR-10 es el modelo: regula al diseñador estructural, al arquitecto, al geotecnista, al asesor de seguridad humana e incendios, al constructor, al supervisor técnico, al revisor independiente de los diseños, a los proveedores de materiales y a los laboratorios de ensayo.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Reglamento de construcción sismo resistente (NSR-10) D.2.1 Diseño / ensayo	Diseño estructural y geotécnico, seguridad humana y protección contra incendios, supervisión técnica independiente, revisión independiente de los diseños, ensayos de concreto y acero, certificación técnica de ocupación.	Ley 400/1997 arts. 2, 4, 15, 18–19 y 39–42; NSR-10 (Decreto 926/2010, con los Decretos 2525/2010, 092/2011, 340/2012, 945/2017, 2113/2019, 1711/2021 y 1401/2023); Ley 1796/2016 arts. 3–6: revisión independiente de diseños estructurales y supervisión técnica independiente obligatorias desde 2.000 m² (antes 3.000 m²); Decreto 1203/2017. La nueva versión (AIS 100-24) espera decreto: la NSR-10 sigue vigente. [134] [135] [17] [136]
Normas técnicas colombianas (NTC) D.2.2 Diseño / ensayo	Las custodia el ICONTEC. Son voluntarias, salvo que un reglamento técnico las cite como obligatorias. Cubren ingeniería civil, SST, dibujo técnico, sistemas de gestión.	Decreto 1595/2015 (Subsistema Nacional de la Calidad, en el Decreto 1074/2015): las NTC del ICONTEC son voluntarias; los reglamentos técnicos son obligatorios y solo por objetivos legítimos. Ley 170/1994 (acuerdos de la OMC). [137]
RETILAP — iluminación y alumbrado público D.2.3 Diseño / ensayo	Regula el diseño de iluminación interior y del alumbrado público que el proyecto entrega al municipio.	Resolución 180540/2010 → nuevo RETILAP: Resolución 40150/2024, con transitorias (Res. 40318/2025) cerradas el 31-dic-2025 y ajustes de la Resolución 40286/2026. [138]
RETIE — instalaciones eléctricas D.2.4 Diseño / ensayo	Regula el diseño eléctrico, los materiales, la construcción y la inspección de toda instalación.	Resolución 90708/2013 → nuevo RETIE: Resolución 40117/2024 (rige desde el 3-abr-2024), transitorias de la Res. 40304/2025 hasta el 31-dic-2025 y ajustes de la Resolución 40284/2026 (técnicos electricistas hasta 15 kVA; autogeneración menor de 10 kVA sin certificación plena). [139] [140]
Instalaciones internas de gas D.2.5 Diseño / ensayo	Regula el diseño y la construcción de la red interna de gas y su certificación.	Resolución 90902/2013 (MinEnergía), modificada por las Resoluciones 40488/2015, 40120/2016 y 41385/2017, prorrogada por la 40497/2023; revisión periódica cada cinco años: Resolución CREG 059/2012. [141] [142]
RAS — agua potable y saneamiento D.2.6 Diseño / ensayo	Regula el diseño de redes de acueducto, alcantarillado y plantas de tratamiento.	Resolución 0330/2017 (Minvivienda), modificada por la Resolución 0799/2021. [19] [143]
RITEL — redes internas de telecomunicaciones D.2.7 Diseño / ensayo	Obliga a diseñar y construir una red interna de telecomunicaciones (cableado, cuartos técnicos, tomas por habitación) en las edificaciones de propiedad horizontal, y a certificarla.	Resolución CRC 4262/2013, compilada en la Resolución CRC 5050/2016 (Título VIII y Anexo 8.1); obligatoria desde el 1-jul-2019 (Res. 5405/2018); actualizada por la Resolución CRC 7930/2025, que rige el 1-jul-2026 para proyectos sin licencia ni preventa a esa fecha. Aplica a vivienda en propiedad horizontal, VIS y VIP incluidas. [144] [145]
RETSIT — instalaciones térmicas D.2.8 Diseño / ensayo	Aire acondicionado, ventilación, extracción, refrigeración y agua caliente. Expedido a fines de 2023 y vigente desde diciembre de 2024, con la certificación plena pendiente de que existan organismos de inspección acreditados.	Resolución 40773/2023 (MinEnergía, 29-dic-2023): rige desde diciembre de 2024; transitorias: declaraciones del diseñador y del constructor; certificación plena exigible seis meses después de acreditarse el segundo organismo de inspección. [146]
Certificaciones de construcción sostenible D.2.9 Práctica de mercado	EDGE, CASA Colombia y LEED son voluntarias: exigen asesor, parámetros de diseño y pago al certificador. El beneficio real está en la banca, y no es norma sino oferta comercial: entre medio punto y un punto menos en la tasa del crédito constructor y del hipotecario del comprador, según el banco; algunos municipios dan aprovechamientos adicionales. La norma nacional sí obliga a porcentajes mínimos de ahorro de agua y energía en toda edificación nueva.	Resolución 0194/2025 (Minvivienda), que sustituye la 0549/2015: ahorro obligatorio de energía (5–20 %) y agua (15–30 %) según tipología y clima, con base en el Decreto 1285/2015. EDGE (IFC, con Camacol), LEED (USGBC) y CASA Colombia (CCCS) son voluntarias. El beneficio de tasa es oferta de cada banco (el FNA documenta 50 puntos básicos para VIS/VIP certificadas). [147]
Barras corrugadas de acero D.2.10 Diseño / ensayo	Reglamento técnico de producto que obliga a ensayos periódicos en laboratorios externos.	Resolución MinCIT 1856/2017 (rige desde el 11-abr-2018; referencia NTC 2289). [148]
Alambrón, mallas y grafiles D.2.11 Diseño / ensayo	Reglamento técnico de producto con ensayos periódicos en laboratorios externos.	Resolución MinCIT 0277/2015 → Resolución 1019/2024 (nuevo reglamento; referencia NTC 5806). Fecha de vigencia por confirmar en fuente oficial. [137]
Tuberías y accesorios D.2.12 Diseño / ensayo	Reglamentos técnicos de producto para tuberías de agua potable y saneamiento.	Resolución Minvivienda 0501/2017 (vigencia plena desde el 1-ene-2019; deroga la Resolución 1166/2006): tubos, ductos y accesorios de acueducto, alcantarillado, sanitario y aguas lluvias, incluidas las instalaciones interiores de vivienda. [149]
Instrumentación sísmica (acelerógrafos) D.2.13 Diseño / ensayo	El reglamento sismo resistente obliga a dejar cuartos para acelerógrafos en los edificios grandes y a instalar los equipos. En amenaza sísmica intermedia (Medellín, el Valle de Aburrá y Rionegro): un instrumento si el edificio pasa de 30.000 m² y tiene entre 5 y 15 pisos; dos entre 16 y 25 pisos; tres en todo edificio de más de 25 pisos, sin importar el área. El cuarto es de uso exclusivo (2 m², piso de concreto, toma y breaker); la curaduría no da la licencia sin los cuartos. El constructor compra e instala; la copropiedad paga el mantenimiento (al menos anual, por mantenedor aprobado), la vigilancia y una póliza, y debe enviar copia de los registros al Servicio Geológico Colombiano una vez al año. La norma dice quién recibe los registros, pero no hay un programa que los analice ni devuelva algo al edificio.	NSR-10 (Decreto 926/2010) Capítulo A.11: A.11.1.2 acelerógrafos digitales; el Servicio Geológico Colombiano (antes INGEOMINAS) aprueba los tipos de instrumento y recibe copia de los registros al menos una vez al año; A.11.1.3.2 la curaduría no expide licencia sin los espacios; A.11.1.4 cuarto de 2 m², uso exclusivo; A.11.1.5 costos: instrumentos e instalación a cargo del titular de la licencia, espacio, mantenimiento (no mayor a un año, mantenedor aprobado), vigilancia y póliza a cargo de los propietarios, en el reglamento de PH; A.11.2.2 amenaza intermedia: > 30.000 m² con 5–15 pisos, 1 instrumento; 16–25 pisos, 2; > 25 pisos, 3; A.11.2.1 amenaza alta: > 20.000 m² con 3–10 pisos, 1; 11–20 pisos, 2; 21 o más, 3; conjuntos de más de 200 viviendas no VIS, instrumento de campo abierto. [150] [151] [135]

D.3.Legalizaciones ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: director de proyectos constructor con cada organismo de inspección y empresa de servicios; la gerencia la certificación de ocupación.

Es la etapa final, y la que más alarga los proyectos: cada red se certifica y se conecta inmueble por inmueble, y sin certificación no hay escritura ni entrega. Cada semana de demora es nómina sosteniéndose, crédito corriendo y clientes esperando.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Certificación técnica de ocupación D.3.1 Trámite	La expide el supervisor técnico independiente al terminar la estructura; se protocoliza y se inscribe en el folio de matrícula. Sin ella no se escritura ni se constituye la propiedad horizontal.	Ley 1796/2016 art. 6 (la expide el supervisor técnico independiente, se protocoliza e inscribe en los folios) y art. 10 (los notarios no autorizan transferencias sin ella); Decretos 1203/2017 y 1783/2021 en el Decreto 1077/2015; Resolución 0017/2017 de la Comisión Asesora Permanente. [17] [152]
Certificación RETIE D.3.2 Trámite	Dictamen de inspección de un organismo acreditado sobre la instalación (zonas comunes y unidades), sin el cual la empresa no conecta la energía.	RETIE 2024 (Resolución 40117/2024), libro de evaluación de la conformidad: dictamen de inspección de un organismo acreditado para instalaciones de uso final; declaración de cumplimiento para instalaciones básicas. [139]
Certificación RITEL D.3.3 Trámite	Inspección y certificado de conformidad de la red interna de telecomunicaciones de la copropiedad al terminar la obra.	Resolución CRC 5050/2016 Anexo 8.1 y Resolución 7930/2025: certificado de inspección de un organismo acreditado ante el ONAC al terminar la obra. [144]
Certificación de gas D.3.4 Trámite	Certificación de la instalación interna por organismo acreditado, inmueble por inmueble, cuando el propietario tiene los gasodomésticos; revisiones periódicas obligatorias después.	Resolución 90902/2013 num. 4.4 (certificado de conformidad antes de la puesta en servicio) y num. 4.3 con la Resolución CREG 059/2012 (revisión cada cinco años). [141]
RETILAP D.3.5 Trámite	Certificación del alumbrado público construido para entregárselo al municipio.	Decreto 2424/2006 (alumbrado público a cargo del municipio; compilado en el Decreto 1073/2015); RETILAP 2024, libro de instalaciones. La entrega del urbanizador al municipio u operador la fija cada municipio. [153] [138]
RAS D.3.6 Trámite	Recibo de las plantas de tratamiento y redes por la empresa prestadora o la autoridad.	RAS (Resolución 0330/2017, capítulo de tratamiento de aguas residuales); permiso de vertimientos (Decreto 1076/2015) y límites de la Resolución 631/2015; recibo por el prestador según la Ley 142/1994. [19]
RETSIT D.3.7 Trámite	Hoy se cumple con declaraciones del diseñador y del constructor; la certificación por organismo de inspección será exigible cuando haya dos organismos acreditados.	Resolución 40773/2023 art. 3 (transitorias). [146]
Certificaciones de sostenibilidad D.3.8 Práctica de mercado	Voluntarias, en dos momentos: se certifica el diseño y después la construcción.	EDGE: certificación preliminar (diseño) y final (post-construcción); LEED: revisión de diseño y de construcción; Resolución 0194/2025 Anexo 3 (verificación local). [147]

D.4.Régimen de propiedad horizontal ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: área jurídica con el arquitecto (planos de PH) y la notaría; después, la copropiedad.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Planos de propiedad horizontal (punteo) D.4.1 Diseño / ensayo	Planos arquitectónicos que delimitan bienes privados, bienes comunes y áreas a ceder al municipio, con sus áreas y coeficientes; los aprueba la curaduría.	Ley 675/2001 arts. 5 y 6: el reglamento identifica cada bien privado conforme a los planos aprobados, que se protocolizan con la licencia. «Punteo» es el nombre de uso; la ley habla de planos aprobados y alinderamiento. Ley 675/2001 art. 3: área privada construida (extensión cubierta de cada bien privado, sin los bienes comunes dentro de sus linderos) y área privada libre (semidescubierta o descubierta); son bienes comunes esenciales la estructura, las fachadas y las cubiertas, así que el área privada se mide por dentro. Art. 22: bienes comunes de uso exclusivo (terrazas, cubiertas, patios interiores, retiros). Decreto 1077/2015 art. 2.2.6.1.3.1 num. 5: los planos de PH deben corresponder fielmente al proyecto aprobado. [33] [5]
Reglamento de propiedad horizontal D.4.2 Trámite	Documento legal que rige la copropiedad, con coeficientes e índices. Va a escritura pública y a registro para abrir las matrículas de cada unidad; si la oficina de registro lo devuelve con observaciones, se frena toda la escrituración del proyecto hasta corregir y volver a radicar (ver A.6.7).	Ley 675/2001 art. 4 (constitución por escritura pública registrada); Ley 1579/2012 (una nota devolutiva de la ORIP impide inscribir el reglamento y abrir folios). Coeficientes: sobre el área privada construida; el área privada libre entra en proporción, con factores de ponderación (art. 26); en usos mixtos y comerciales, ponderación objetiva entre área privada y destinación (art. 27). El PL 397/2024 Cámara, que prohibía terrazas y cubiertas de uso exclusivo, se archivó el 20-jun-2025. [33]
Nacimiento de la copropiedad D.4.3 Trámite	Con el registro de la escritura nace la persona jurídica; la alcaldía la inscribe y certifica su existencia y representación legal. El constructor entrega los bienes comunes por acta cuando termina la obra y ha vendido el 51 % de los coeficientes; en la práctica la copropiedad contrata una interventoría para ese recibo.	Ley 675/2001 arts. 4, 8 (la alcaldía inscribe y certifica existencia y representación), 24 (entrega de bienes comunes: construcción terminada y 51 % de los coeficientes enajenados, mediante acta), 32 y 33. [33]
Administración D.4.4 Práctica de mercado	Administrador, asamblea anual obligatoria, consejo. Las decisiones importantes exigen mayoría calificada del 70 % de los coeficientes. Las copropiedades son muy complejas de administrar.	Ley 675/2001 arts. 39 (asamblea ordinaria anual), 45 (mayoría ordinaria), 46 (70 % de los coeficientes para reformas, expensas extraordinarias grandes, desafectación, disolución), 50–52 (administrador), 53–56 (consejo y revisor fiscal). Reforma en trámite: PL 397/2024 Cámara, no sancionado. [154]

D.5.Cambios en las reglas de juego ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: la gerencia del proyecto, que firma contratos a seis años con reglas que cambian en el camino.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Volatilidad normativa D.5.1 Tiempo	Gobiernos, ministerios y reguladores cambian reglamentos y normas de forma permanente. Un proyecto inmobiliario dura no menos de seis años: tiempo suficiente para dos reformas tributarias, una laboral, un reglamento técnico nuevo y un POT. El ejemplo del autor: la Circular Externa 004 de 2024 de la SIC, aplicable desde febrero de 2025, prohibió fijar o reajustar el precio de la vivienda en salarios mínimos (debe ir en pesos), y el proyecto de decreto de 2026 quiere además congelarlo desde la separación, cuando proyectos completos de VIS se vendieron con precios expresados en salarios mínimos.	Tope VIS/VIP: Ley 1955/2019 art. 85 (VIS 135 SMLMV; 150 en aglomeraciones de más de un millón de habitantes; VIP 90) y Decreto 1467/2019 (Medellín entre las ocho aglomeraciones con tope 150). Con el mínimo de 2026: VIS $236,4 millones (135) o $262,6 millones (150); VIP $157,6 millones. Circular Externa SIC 004/2024 (aplicable desde el 13-feb-2025): el precio se informa y pacta en pesos, no en SMLMV. Proyecto de decreto de Minvivienda (borradores de enero y febrero de 2026): precio congelado en pesos desde la separación; al cierre de este documento (octubre de 2026) no aparece expedido. [155] [156] [157]

ERegulación laboral

La construcción es intensiva en mano de obra y toda ella está bajo el Código Sustantivo del Trabajo. Sobre cada peso de salario básico el empleador paga otros cincuenta o más centavos en prestaciones, seguridad social y parafiscales, y una parte de eso no llega al trabajador sino a entidades. Los porcentajes de este bloque son sobre el salario básico mensual.

E.1.Prestaciones sociales ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: nómina de la constructora.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Cesantías E.1.1 Nómina	Un mes de salario por año: 8,33 % del salario más auxilio de transporte, se provisiona cada mes y se consigna al fondo antes del 14 de febrero.	CST art. 249; Ley 50/1990 art. 99 (liquidación anual y consignación al fondo antes del 14 de febrero). Base: salario más auxilio de transporte (Ley 1/1963). [158] [159]
Intereses a las cesantías E.1.2 Nómina	12 % anual sobre las cesantías (1 % del salario al mes), se pagan al trabajador en enero.	Ley 52/1975 art. 1: 12 % anual sobre el saldo de cesantías, pagado al trabajador antes del 31 de enero. [158]
Vacaciones y festivos E.1.3 Nómina	15 días hábiles por año: 4,17 % del salario. Los 18 festivos remunerados no son prestación (ya van dentro del salario mensual), pero sí días pagados sin producción: sumados a las vacaciones, el tiempo pagado no trabajado llega a cerca del 9,4 % (34/360), sin contar que las vacaciones no disfrutadas se liquidan al salario actualizado del año siguiente.	CST arts. 186–192 (15 días hábiles por año: 4,17 % del salario); Ley 51/1983 (18 festivos, que son descanso remunerado ya incluido en el salario mensual, CST arts. 172–177, no prestación). [158]
Prima de servicios E.1.4 Nómina	Un mes de salario por año, 8,33 % del salario más auxilio, pagado en junio y en diciembre.	CST art. 306 (Ley 1788/2016): 15 días por semestre, pagados el 30 de junio y el 20 de diciembre; base: salario más auxilio. [158]
Dotación E.1.5 Nómina	Tres entregas al año de ropa y calzado de labor para quien gana hasta dos salarios mínimos, alrededor de $100.000 a $300.000 cada una; con alta rotación, el costo por trabajador se multiplica.	CST arts. 230–235: tres entregas al año (30-abr, 31-ago, 20-dic) a quien gane hasta dos salarios mínimos y lleve más de tres meses. El precio no lo fija norma. [158]

E.2.Seguridad social ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: nómina; la ARL clasifica el riesgo de cada cargo.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Salud E.2.1 Nómina	Cotización total del 12,5 %: 4 % del trabajador y 8,5 % del empleador; pero el empleador está exonerado de su parte para trabajadores que ganan menos de 10 salarios mínimos, así que en obra el aporte patronal es 0 %.	Ley 100/1993 art. 204 (Ley 1122/2007): 12,5 % = 8,5 % empleador + 4 % trabajador. ET art. 114-1 (Ley 1607/2012 y Ley 1819/2016): el empleador persona jurídica queda exonerado de su 8,5 % por trabajadores de menos de 10 salarios mínimos. [160] [161]
Pensión E.2.2 Nómina	16 %: 12 % del empleador y 4 % del trabajador.	Ley 100/1993 art. 20 (Ley 797/2003): 16 % = 12 % empleador + 4 % trabajador. [162]
Riesgos laborales (ARL) E.2.3 Nómina	Todo a cargo del empleador, según la clase de riesgo: 6,960 % (clase V) para el personal de obra (edificaciones, demolición, excavación, alturas) y 0,522 % (clase I) para administrativos que no entran a obra. La gran mayoría de la nómina de una constructora paga el 6,96 %.	Decreto 1295/1994 y Decreto 1772/1994 art. 13 (clase I 0,522 %; II 1,044 %; III 2,436 %; IV 4,350 %; V 6,960 %); Decreto 1607/2002 (construcción de edificaciones: clase V), compilados en el Decreto 1072/2015. [163] [128]

E.3.Subsidio familiar (cajas de compensación) ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: nómina; el área comercial en los subsidios de vivienda de los compradores VIS.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Aporte a la caja E.3.1 Nómina	4 % del salario, a cargo del empleador, obligatorio: el trabajador no puede escoger recibirlo en su bolsillo en vez de en servicios de la caja.	Ley 21/1982 arts. 7, 12 y 17 (4 % de la nómina); Ley 789/2002. No está cubierto por la exoneración del art. 114-1 del ET. [164] [165]
Competencia con el sector privado E.3.2 Práctica de mercado	La norma permite que las cajas, financiadas con ese aporte obligatorio, compitan en el mercado con empresas privadas, incluida la construcción y venta de VIS y VIP.	Ley 21/1982 y Ley 789/2002 (servicios de vivienda, crédito, recreación, salud y educación de las cajas). Afirmación de mercado; sin cotejo normativo. [165]
Subsidio de vivienda de las cajas E.3.3 Práctica de mercado	Para afiliados con ingresos del hogar hasta 4 salarios mínimos, sin vivienda ni subsidio previo: hasta 30 SMLV de subsidio si ganan hasta 2 SMLV y hasta 20 SMLV entre 2 y 4 SMLV, concurrente con Mi Casa Ya en el primer tramo (aunque en 2026 Mi Casa Ya no tiene cupos nuevos). Si el subsidio fue 100 % en especie, la vivienda no se puede vender por cinco años. Es demanda que el Estado crea y regula al mismo tiempo.	Decreto 1077/2015 arts. 2.1.1.1.1.1.2 y siguientes (Decreto 1533/2019): hasta 2 SMLMV → 30 SMLMV ($52,5 millones en 2026); de 2 a 4 SMLMV → 20 SMLMV ($35,0 millones); concurrencia con Mi Casa Ya (30 + 20) para hogares de hasta 2 SMLMV, aunque en 2026 Mi Casa Ya no tiene cupos nuevos. Restricción de venta: Ley 3/1991 art. 8, modificado por la Ley 2079/2021 art. 13: 5 años, solo si el subsidio fue 100 % en especie. [166] [167]

E.4.Otras prestaciones y cargas ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: nómina, SST y el área jurídica laboral.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Auxilio de transporte E.4.1 Nómina	$249.095 mensuales en 2026 (el 14,23 % del salario mínimo) para quien gana hasta dos salarios mínimos; hace base de prestaciones. En trabajo en casa se reemplaza por el auxilio de conectividad.	Ley 15/1959; Ley 1/1963 (base de prestaciones); Decreto 1470/2025: $249.095 en 2026 para quien gane hasta dos salarios mínimos ($3.501.810). Ley 2088/2021 (conectividad). [168]
Licencias remuneradas E.4.2 Nómina	Luto (5 días hábiles), calamidad doméstica, citas médicas con especialista, obligaciones escolares de los hijos, citaciones judiciales, maternidad (18 semanas), paternidad (2 semanas) y, desde la reforma de 2025, un día de descanso por cada seis meses de ir al trabajo en bicicleta.	CST art. 57 num. 6 y 10: luto 5 días hábiles (Ley 1280/2009); maternidad 18 semanas (Ley 1822/2017); paternidad 2 semanas y licencia parental (Ley 2114/2021); Ley 2466/2025 art. 15: citas médicas con especialista, obligaciones escolares como acudiente, calamidad doméstica y un día de descanso por cada seis meses de ir al trabajo en bicicleta. [169] [170] [171] [172]
Licencias no remuneradas E.4.3 Nómina	Por mutuo acuerdo; el empleador sigue aportando a salud y pensión, y el tiempo no cuenta para vacaciones ni cesantías.	CST art. 51 num. 4 (suspensión del contrato) y art. 57 num. 6. [158]
Exámenes médicos ocupacionales E.4.4 Nómina	De ingreso, periódicos y de retiro, con médico especialista en SST, según el profesiograma de cada cargo; 100 % a cargo del empleador. Entre $69.000 y $280.000 por trabajador.	Resolución 2346/2007 y 1918/2009, reemplazadas por la Resolución 1843/2025 (exigible desde el 7-nov-2025); Decreto 1072/2015 art. 2.2.4.6.24. Los precios son de mercado. [128]
Certificación de trabajo en alturas E.4.5 Nómina	Curso de trabajador autorizado (32 horas la primera vez) y reentrenamiento periódico (8 horas), $150.000–$190.000 y $80.000–$120.000 según el centro; coordinador de alturas 80 horas; más el examen médico de aptitud para alturas ($40.000–$150.000 según la IPS). El reentrenamiento también se exige al cambiar de empresa: en una obra con rotación alta se paga muchas veces.	Resolución 4272/2021 arts. 10 y 27: trabajador autorizado 32 h; coordinador 80 h; entrenador 130 h; reentrenamiento de 8 h a los 18 meses y también al ingresar a una empresa nueva o cambiar de actividad. Los precios de los cursos no están publicados. [129]
Formación y capacitaciones E.4.6 Nómina	Inducción y reinducción en SST, plan anual de capacitación, acoso laboral, brigadas de emergencia: horas pagadas sin producción.	Decreto 1072/2015 arts. 2.2.4.6.11 (capacitación) y 2.2.4.6.25 (emergencias); Resolución 0312/2019; Ley 1010/2006 (acoso laboral). [128]
Incapacidades E.4.7 Nómina	Los dos primeros días de cada incapacidad por enfermedad general los paga el empleador, no la EPS.	Decreto 2943/2013, hoy Decreto 780/2016 art. 3.2.1.10 par. 1: días 1 y 2 a cargo del empleador; desde el día 3 la EPS (66,67 %). [173]
Bonificaciones no salariales E.4.8 Nómina	Solo si constan por escrito como no salariales, son ocasionales y por mera liberalidad; y para aportes a seguridad social los pagos no salariales no pueden pasar del 40 % de la remuneración total.	CST art. 128 (pagos que no constituyen salario); Ley 1393/2010 art. 30 (tope del 40 % para el ingreso base de cotización). [174]
Indemnización por despido sin justa causa E.4.9 Nómina	Indefinido con salario menor a 10 SMLV: 30 días el primer año y 20 por cada año adicional; con 10 SMLV o más: 20 y 15. Término fijo: lo que falte del plazo. Obra o labor: lo que falte de la obra, nunca menos de 15 días.	CST art. 64 (Ley 789/2002 art. 28). La Ley 2466/2025 no lo modificó. [158] [165]
Demandas laborales E.4.10 Nómina	El empleador asume honorarios y costas de las demandas laborales, gane o pierda.	Código General del Proceso y CST (costas y honorarios a cargo de la parte vencida; el empleador asume la defensa). [158]
FIC — formación de la industria de la construcción E.4.11 Nómina	Un salario mínimo mensual por cada 40 trabajadores de obra (o fracción), que se paga al SENA en reemplazo de la cuota de aprendices.	Decreto-Ley 2375/1974 art. 6; Decreto 1047/1983; Resolución SENA 1449/2012: un salario mínimo mensual por cada 40 trabajadores de la obra (o fracción), directos y de subcontratistas ($43.773 por trabajador al mes en 2026, 2,5 % del mínimo); exonera de la cuota de aprendices. No va por PILA. [165]

E.5.Salario mínimo ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: gerencia del proyecto: define el costo de mano de obra y el precio tope de la VIS al mismo tiempo.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
El aumento anual como costo E.5.1 Nómina	Golpea directo a todo el que gana menos de dos salarios mínimos (casi toda la obra) y, por proporcionalidad, al resto de la escala. Los últimos años el aumento ha sido desproporcionado frente a la inflación y la productividad: el de 2026 subió 23 %, y el decreto que lo fijó estuvo suspendido por el Consejo de Estado entre febrero y julio. Y se fija por mes, no por hora como en la mayoría de las economías estables.	CST arts. 145–148; Ley 278/1996 (Comisión de Concertación). Decreto 1469/2025: $1.750.905 (+23 %), suspendido por el Consejo de Estado del 12-feb al 17-jul-2026 y cubierto entre tanto por el Decreto 159/2026 con el mismo valor; hoy rige de nuevo y la demanda de nulidad sigue. Serie: 2022 +10,1 %; 2023 +16 %; 2024 +12,1 %; 2025 +9,5 %; 2026 +23 %. [168] [175]
El salario mínimo en las ventas VIS E.5.2 Macro	Los precios tope de la VIS y la VIP y sus subsidios están tasados en salarios mínimos. Un aumento muy por encima de lo proyectado no es del todo bueno para el constructor: los compradores no logran el cierre financiero, desisten, y hay que renegociar contratos uno por uno.	Ley 1955/2019 art. 85 y Decreto 1077/2015 art. 2.1.1.1.1.1.2: VIS 135 SMLMV ($236,4 millones; 150 en Medellín y otras siete aglomeraciones: $262,6 millones); VIP 90 SMLMV ($157,6 millones). [155]

E.6.Limitación contractual y jornada ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: nómina y el director de proyectos constructor que programa turnos, vaciados y horas extra.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Tipos de contrato E.6.1 Nómina	Indefinido, término fijo, por obra o labor, ocasional (hasta un mes) y de aprendizaje. En el sector se usan el indefinido y el de obra o labor. Desde la reforma de 2025 el fijo tiene tope de cuatro años y el de obra o labor debe constar por escrito con la obra descrita: sin escrito, se vuelve indefinido.	CST arts. 45, 46 (Ley 2466/2025 art. 6: término fijo por escrito, tope de 4 años; tras la cuarta prórroga, renovaciones de mínimo un año), 47 (obra o labor, ahora por escrito con la obra descrita), 6 (ocasional o transitorio, hasta un mes) y 81 (aprendizaje, hoy contrato laboral especial). [158] [172]
Horas y recargos 2026 E.6.2 Nómina	No existe salario mínimo por hora. Con el mínimo de 2026 y la jornada de 42 horas, la hora ordinaria vale $8.338 desde el 15 de julio de 2026 (antes, $7.959); el recargo nocturno (desde las 7 p. m.) es del 35 %; la extra diurna 25 %, la extra nocturna 75 %; el dominical o festivo 90 % desde julio de 2026 (100 % desde julio de 2027); nocturno festivo 125 %; extra diurna festiva 115 %; extra nocturna festiva 165 %.	CST art. 160 (Ley 2466/2025: noche de 7 p. m. a 6 a. m. desde el 25-dic-2025), art. 168 (nocturno 35 %, extra diurna 25 %, extra nocturna 75 %) y art. 179 (dominical y festivo: 80 % desde el 1-jul-2025, 90 % desde el 1-jul-2026, 100 % desde el 1-jul-2027). Divisor mensual 210 horas desde el 15-jul-2026 (antes 220: hora ordinaria $7.959). [172] [158]
Reducción de la jornada E.6.3 Nómina	De 48 horas semanales (2022) a 42 (julio de 2026), una reducción del 12,5 % del tiempo por el mismo salario. La construcción tiene actividades que no se interrumpen a mitad de camino (el vaciado de una losa): lo que antes cabía en la jornada hoy es hora extra.	Ley 2101/2021 art. 3 (CST art. 161): 47 h desde el 15-jul-2023, 46 h en 2024, 44 h en 2025 y 42 h desde el 15-jul-2026, sin rebaja de salario. [176]

E.7.Salarios de 10 salarios mínimos o más ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: nómina; aplica a la planta profesional y directiva.

La exoneración de parafiscales y salud patronal cubre a los trabajadores que ganan menos de diez salarios mínimos. Por encima, el empleador paga todo:

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Salud patronal E.7.1 Nómina	8,5 % a cargo del empleador (más el 4 % del trabajador: 12,5 % total).	Ley 100/1993 art. 204; ET art. 114-1 (la exoneración solo cubre a los de menos de 10 SMLMV: $17.509.050 en 2026). [160] [161]
SENA E.7.2 Nómina	2 % patronal.	Ley 21/1982 art. 7 (SENA 2 %); exoneración del ET art. 114-1 hasta 10 SMLMV. [164]
ICBF E.7.3 Nómina	3 % patronal.	Ley 89/1988 art. 1 (ICBF 3 %); exoneración del ET art. 114-1 hasta 10 SMLMV. [177]
Fondo de solidaridad pensional E.7.4 Nómina	Lo paga el trabajador desde 4 salarios mínimos (no desde 10): 1 % (0,5 % solidaridad + 0,5 % subsistencia), y sube por tramos hasta 2 % desde 20 SMLV.	Ley 100/1993 art. 27 (Ley 797/2003 art. 8) y Decreto 1833/2016: descuento al trabajador desde 4 SMLMV: 1 % hasta 16; 1,2 % de 16 a 17; 1,4 %; 1,6 %; 1,8 %; 2 % por encima de 20 SMLMV. La Ley 2381/2024 lo subiría a 1,5 %–3 %, pero no está vigente. [162]

E.8.Planilla integrada (PILA) y vinculación ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: nómina.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Liquidación y pago de aportes E.8.1 Trámite	La complejidad de la liquidación obliga a pagar a través de un operador de información que distribuye a EPS, fondo de pensiones, ARL, caja de compensación, SENA e ICBF (el FIC va aparte, directo al SENA).	Decreto 1670/2007 (fechas de pago por NIT); Resolución 2388/2016 (reglas de la planilla); Decreto 780/2016 Título 3.2 (pago electrónico obligatorio). Recauda salud, pensión, riesgos laborales, caja, SENA, ICBF y fondo de solidaridad. El FIC no va por PILA. [178]
Vinculación de cada trabajador E.8.2 Trámite	Inscribir a un trabajador nuevo implica afiliarlo en seis entidades distintas; en una obra con rotación alta, es una carga permanente del área de nómina.	Afiliación a EPS, fondo de pensiones, ARL y caja de compensación (Ley 100/1993, Ley 21/1982), más el registro ante SENA e ICBF vía PILA. [160]

FExigencias de bancos, fiducias y seguros

El Estado no siempre cobra directamente: a veces obliga a contratar a un privado (una aseguradora, una fiduciaria) o le impone a ese privado exigencias que el privado traslada al constructor.

F.1.Pólizas ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: gerencia del proyecto con el corredor de seguros; el banco las exige como condición del crédito.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Amparo decenal (póliza decenal) F.1.1 Práctica de mercado	La Ley de Vivienda Segura (2016) obliga a quien vende vivienda nueva de cinco o más unidades a amparar por diez años, contados desde la certificación técnica de ocupación, los perjuicios por ruina o amenaza de ruina de la edificación; se cumple con seguro, garantía bancaria o fiducia en garantía, y en la práctica solo el seguro es viable. La fecha de exigencia se movió con cuatro decretos entre 2019 y 2023; rige en todo el país para licencias radicadas desde julio de 2025. La prima ronda el 0,8 %–1 % del costo directo de la obra.	Ley 1796/2016 arts. 8 y 9 (amparo de perjuicios patrimoniales por las situaciones del num. 3 del art. 2060 del Código Civil durante 10 años desde la certificación técnica de ocupación; proyectos de 5 o más viviendas). Decreto 282/2019 (Decreto 1077 arts. 2.2.6.7.1.1 y ss.: fiducia en garantía, garantía bancaria o seguro; cobertura igual al valor de reconstrucción indexado). Fechas: Decretos 1687/2020, 1606/2022 y 1617/2023 (Bogotá y Medellín desde 2022; cinco ciudades desde el 1-jul-2024; todo el país desde el 1-jul-2025). Ramo «Decenal»: Circular Externa SFC 025/2019. [17] [179] [180] [181] [182]
Pólizas voluntarias F.1.2 Práctica de mercado	Todo riesgo construcción, responsabilidad civil extracontractual y otras están bien estructuradas y son voluntarias (salvo en obra pública); las exigen con razón los financiadores.	Ninguna norma general exige todo riesgo construcción ni responsabilidad civil al constructor privado; la fiduciaria verifica las pólizas antes de girar (Circular Básica Jurídica). Siguen vigentes la garantía legal (Ley 1480/2011) y el art. 2060 num. 3 del Código Civil. [63]

F.2.Fiducias ↑ Reportar una traba de este frente

Quién lo gestiona en un proyecto: gerencia del proyecto y área jurídica; la fiduciaria administra el flujo del proyecto.

Subtema	Qué es y cómo se causa	Norma vigente
Fiducia de parqueo del lote F.2.1 Práctica de mercado	El lote se transfiere a un patrimonio autónomo para blindar la propiedad frente a herencias, embargos y acreedores del dueño. Requisito habitual de desarrolladores y bancos.	Código de Comercio arts. 1226–1244 (fiducia mercantil). No es una figura con nombre legal: es una fiducia de administración a la que se transfiere el lote. La Circular Básica Jurídica exige que el lote esté transferido de forma definitiva antes de abrir preventas por fiducia. [183] [184]
Fiducia de administración inmobiliaria F.2.2 Práctica de mercado	Recauda las preventas, verifica el punto de equilibrio y administra el flujo. Sus contratos siguen las instrucciones de la Superintendencia Financiera y, desde mayo de 2026, un decreto que fija deberes de diligencia profesional e información. La ley no obliga a vender por fiducia (obliga a radicar documentos ante el municipio); la exigen bancos y compradores. Con las demandas de compradores ante la propia Superintendencia, las fiduciarias pasaron de vehículo de medios a responsables del fin, y trasladan al constructor la exigencia de viabilidad integral y el costo de las reclamaciones.	Circular Básica Jurídica SFC, Parte II, Título II, Cap. I, y Circular Externa 024/2016 (requisitos mínimos del contrato, punto de equilibrio, información al comprador). Decreto 0510/2026 (MinHacienda, 19-may-2026): marco integral de los negocios fiduciarios en el Decreto 2555/2010; deberes de diligencia profesional e información; 12 meses para instrucciones de la SFC. Reclamaciones de compradores: Ley 1480/2011 art. 57 (Delegatura jurisdiccional de la SFC). Preventas: la ley obliga a radicar documentos ante la alcaldía (Ley 66/1968; Ley 962/2005 art. 71; Decreto 1077 art. 2.2.5.3.1), no a vender por fiducia. [63] [64] [185] [39] [186]
Revisión contractual F.2.3 Tiempo	Cada contrato fiduciario lo acuerdan la fiduciaria, el banco, los fideicomitentes inversionistas y desarrolladores, los dueños del lote y a veces los compradores. Cualquier ajuste es un proceso burocrático que afecta los tiempos del proyecto.	Requisitos mínimos del contrato (Circular Básica Jurídica num. 5) y análisis documentado de riesgos (Decreto 0510/2026). La lentitud es práctica, no norma. [185]

•Línea de tiempo 1990 – 2026: dónde nació cada cobro y quién lo actualizó

Cada impuesto y cada reglamento nace con una ley y después lo modifican, amplían o endurecen otras. La cadena del reglamento sismo resistente es el modelo: el Código de 1984 → la Ley 400 de 1997 → la NSR-98 → la NSR-10 de 2010, con sus ajustes de 2010, 2011, 2012 y 2017 → la Ley 1796 de 2016 tras el colapso de Space. Lo mismo pasa con el 4×1000 (nació temporal al 2×1000 en 1998 y hoy es permanente al 4×1000), con el IVA (10 % en 1990, 19 % desde 2017) y con la jornada laboral (48 horas hasta 2023, 42 desde 2026).

Color del punto:impuestossuelo y urbanismoreglamentos técnicos y trámiteslaboral y SST

→Lo que sigue: la fase 2

Con el inventario cerrado, la fase 2 —en documento aparte, Cuánto se lleva el Estado de un proyecto VIS— pone número a cada frente sobre un proyecto real de 121 viviendas VIS en Medellín, presentado en genérico, y responde la pregunta en porcentaje:

• Por quién paga: la sociedad promotora, el constructor, los compradores, los trabajadores, los socios personas naturales y el vendedor del lote.
• Por tipo de carga: impuesto, contribución, ahorro obligatorio, tasa, cesión u obra, trámite, diseño o ensayo, nómina, seguro obligatorio y tiempo.
• Sobre las ventas y sobre la utilidad del proyecto, con la lista de supuestos y su norma.
• El costo del tiempo y dos cifras: la de la cadena que produce y vende (23,0 %) y la que sigue la plata hasta el socio (32,1 %).

§Bibliografía — normas citadas

Numeradas en orden de aparición en el texto. Se prefirieron las fuentes oficiales (Suin-Juriscol, Secretaría del Senado, Función Pública, DIAN, ministerios, superintendencias, alcaldías). Cuando la norma municipal solo estaba en una gaceta o un portal secundario, se indica. Vigencia verificada a octubre de 2026.

1. Constitución Política de 1991
   https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4125
2. Ley 388 de 1997 — ordenamiento territorial
   https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=339
3. Medellín — POT, Acuerdo 048 de 2014
   https://www.medellin.gov.co/normograma/docs/astrea/docs/a_conmed_0048_2014.htm
4. Medellín — Decreto 471 de 2018, norma de detalle del POT
   https://www.medellin.gov.co/normograma/docs/astrea/docs/d_alcamed_0471_2018.htm
5. Decreto 1077 de 2015 — Decreto Único del sector Vivienda
   https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=77216
6. Rionegro — Plan de Ordenamiento Territorial
   https://rionegro.gov.co/publicaciones/480/plan-de-ordenamiento-territorial/
7. Sabaneta — Acuerdo 07 de 2019, modificación del PBOT
   https://www.antioquiadatos.gov.co/wp-content/uploads/2022/07/Plan-de-ordenamiento/SABANETA/07_Sa_20190626_Acuerdo07_2019.pdf
8. Ley 44 de 1990 — impuesto predial unificado
   http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0044_1990.html
9. Ley 1450 de 2011 — Plan Nacional de Desarrollo (predial, art. 23)
   http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_1450_2011.html
10. Ley 1995 de 2019 — límite al crecimiento del predial
    http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_1995_2019.html
11. Medellín — Estatuto Tributario, Acuerdo 093 de 2023
    https://www.medellin.gov.co/normograma/docs/astrea/docs/A_CONMED_0093_2023.htm
12. Rionegro — Subsecretaría de Rentas (estatuto tributario y acuerdos)
    https://rionegro.gov.co/publicaciones/448/subsecretaria-de-rentas-impuestos-municipales/
13. Sabaneta — Estatuto Tributario, Acuerdo 022 de 2024
    https://concejodesabaneta.gov.co/files/acuerdos/2024/2024-12-04-08-07-28.pdf
14. Medellín — Estatuto de Valorización, Acuerdo 58 de 2008
    https://www.medellin.gov.co/normograma/docs/astrea/docs/A_CONMED_0058_2008.htm
15. Medellín — participación en plusvalía (trámite y Decreto 1163 de 2021)
    https://www.medellin.gov.co/es/tramites-y-servicios/participacion-en-plusvalia/
16. Decreto 1890 de 2021 — expensas de curaduría en UVT
    https://minvivienda.gov.co/normativa/decreto-1890-de-2021
17. Ley 1796 de 2016 — vivienda segura
    https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=78234
18. Ley 142 de 1994 — servicios públicos domiciliarios
    https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=2752
19. Resolución 0330 de 2017 — RAS
    https://www.minvivienda.gov.co/normativa/resolucion-0330-2017-0
20. Resolución CREG 015 de 2018 — distribución de energía
    https://gestornormativo.creg.gov.co/gestor/entorno/docs/resolucion_creg_0015_2018.htm
21. Ley 14 de 1983 — impuesto de industria y comercio
    http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0014_1983.html
22. Ley 1819 de 2016 — ICA: base y territorialidad (arts. 342–346)
    http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_1819_2016.html
23. Estatuto Tributario, art. 398
    https://leyes.co/se_expide_el_estatuto_tributario_de_los_impuestos_administrados_por_la_direccion_general_de_impuestos_nacionales/398.htm
24. Estatuto Tributario, art. 401
    https://leyes.co/se_expide_el_estatuto_tributario_de_los_impuestos_administrados_por_la_direccion_general_de_impuestos_nacionales/401.htm
25. Ley 223 de 1995
    https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=6968
26. Gobernación de Antioquia — impuesto de registro
    https://sedeelectronica.antioquia.gov.co/tramites/114/impuesto-de-registro/
27. Resolución SNR 2026-001726-6 — tarifas registrales 2026 (compilación de la Cancillería)
    https://cancilleria.gov.co/normograma/compilacion/docs/resolucion_superregistro_17266_2026.htm
28. Superintendencia de Notariado y Registro — tarifas registrales 2026
    https://www.supernotariado.gov.co/prensa/noticias/supernotariado-actualiza-tarifas-registrales/
29. Superintendencia de Notariado y Registro — tarifas notariales 2026
    https://www.supernotariado.gov.co/prensa/noticias/ya-estan-en-vigencia-las-nuevas-tarifas-notariales/
30. Estatuto Tributario, art. 519
    https://leyes.co/se_expide_el_estatuto_tributario_de_los_impuestos_administrados_por_la_direccion_general_de_impuestos_nacionales/519.htm
31. Ley 2277 de 2022 — reforma tributaria
    https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=199883
32. Decreto Legislativo 175 de 2025 — timbre 1 % (solo 2025)
    https://www.suin-juriscol.gov.co/viewDocument.asp?ruta=Decretos/30054519
33. Ley 675 de 2001 — propiedad horizontal
    http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0675_2001.html
34. Ley 1579 de 2012 — Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos
    http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_1579_2012.html
35. El Colombiano — suspensión de términos en las 195 oficinas de registro (dic-2025 / ene-2026)
    https://www.elcolombiano.com/colombia/notarias-cierre-temporal-2026-OF32049250
36. Ley 769 de 2002 — Código Nacional de Tránsito
    http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0769_2002.html
37. Medellín — plan de manejo de tránsito
    https://www.medellin.gov.co/es/tramites-y-servicios/plan-de-manejo-de-transito/
38. Medellín — licencia de intervención del espacio público (rotura)
    https://www.medellin.gov.co/es/tramites-y-servicios/licencia-de-intervencion-del-espacio-publico-2/
39. Ley 66 de 1968 — enajenación de vivienda
    https://www.suin-juriscol.gov.co/viewDocument.asp?id=1617813
40. Decreto 1077 de 2015 — radicación para enajenación (parte 30)
    https://normativa.colpensiones.gov.co/colpens/docs/decreto_1077_2015_pr030.htm
41. Medellín — certificado de nomenclatura
    https://www.medellin.gov.co/es/tramites-y-servicios/certificado-de-nomenclatura-de-predio/
42. Ley 1106 de 2006 — contribución especial de obra pública (art. 6)
    http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_1106_2006.html
43. Ley 1738 de 2014 — la contribución de obra pública se vuelve permanente
    http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_1738_2014.html
44. Ordenanza 41 de 2020 — Estatuto de Rentas de Antioquia
    https://www.asambleadeantioquia.gov.co/wp-content/uploads/2021/09/ORDENANZA-N%C2%B0-41-DEL-16-DE-DICIEMBRE-DE-2020-Por-medio-de-la-cual-se-establece-el-Estatuto-de-Rentas-del-Departamento-de-Antioquia.pdf
45. Gobernación de Antioquia — estampillas departamentales
    https://www.antioquia.gov.co/index.php/tributario-hacienda-articulos/estampillas
46. Ley 1697 de 2013 — Estampilla Pro Universidad Nacional y demás universidades estatales
    http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_1697_2013.html
47. Ley 99 de 1993 — Sistema Nacional Ambiental
    https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=297
48. Ley 1625 de 2013 — áreas metropolitanas
    https://www.anla.gov.co/07rediseureka2024/normativa/leyes/ley-1625-de-2013-ley-organica-de-las-areas-metropolitanas-y-tema-ambiental
49. Resolución 1257 de 2021 — RCD
    https://www.minambiente.gov.co/documento-normativa/resolucion-1257-de-2021/
50. Resolución 472 de 2017 — RCD
    https://www.suin-juriscol.gov.co/viewDocument.asp?id=30046593
51. Decreto 1076 de 2015 — Decreto Único del sector Ambiente
    https://www.minambiente.gov.co/wp-content/uploads/2021/06/Decreto-1076-de-2015.pdf
52. ANLA — permiso de vertimientos
    https://www.anla.gov.co/01_anla/permiso-y-autorizacion-vertimiento-aguas-residuales
53. ANLA — ocupación de cauce
    https://www.anla.gov.co/01_anla/permiso-y-autorizacion-construccion-obras-cauce-o-deposito-agua
54. Área Metropolitana — concesiones de agua
    https://www.metropol.gov.co/ambiental/recurso-hidrico/Paginas/instrumentos-de-comando-y-control/concesiones-de-agua.aspx
55. Ley 1333 de 2009 — sancionatorio ambiental
    https://www.anla.gov.co/eureka/normativa/leyes/ley-1333-de-2009-procedimiento-sancionatorio-ambiental
56. Aerocivil — concepto técnico de obstáculos por altura
    https://www.aerocivil.gov.co/tramites/60/concepto-tecnico-de-evaluacion-de-obstaculos-por-altura-interferencias-radioelectricas-y-usos-del-suelo/
57. RAC 14 — aeródromos, aeropuertos y helipuertos
    https://www.aerocivil.gov.co/normatividad/RAC/RAC%20%2014%20-%20Aer%C3%B3dromos%20Aeropuertos%20y%20Helipuertos.pdf
58. Código de Comercio, art. 1824
    https://leyes.co/codigo_de_comercio/1824.htm
59. Ley 1480 de 2011 — Estatuto del Consumidor
    https://www.suin-juriscol.gov.co/viewDocument.asp?id=1681955
60. Decreto 735 de 2013 — garantía legal de inmuebles
    https://www.sic.gov.co/sites/default/files/normatividad/DECRETO+735+DEL+17+DE+ABRIL+DE+2013+garantia.pdf
61. Circular Externa SIC 004 de 2024 — información al comprador de vivienda
    https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=168837
62. Ley 1328 de 2009 — consumidor financiero
    http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_1328_2009.html
63. Circular Básica Jurídica de la Superfinanciera (CE 029 de 2014)
    https://www.superfinanciera.gov.co/publicaciones/10083443/normativanormativa-generalcircular-basica-juridica-ce-10083443/
64. Circular Externa SFC 024 de 2016 — fiducia inmobiliaria
    https://www.superfinanciera.gov.co/loader.php?lServicio=Tools2&lTipo=descargas&lFuncion=descargar&idFile=1019599
65. Decreto 2555 de 2010 — sector financiero
    https://normograma.dian.gov.co/dian/compilacion/docs/decreto_2555_2010.htm
66. Supersociedades — Cap. X, SAGRILAFT
    https://www.supersociedades.gov.co/en/web/nuestra-entidad/cap-10-autocontrol-y-gesti%C3%B3n-del-riesgo-integral
67. Circular Externa 100-000011 de 2021 — PTEE
    https://www.supersociedades.gov.co/documents/80312/6646217/Circular-Externa-100-000011-de-09-08-2021.pdf
68. Decreto 1561 de 2022 — tarifas mínimas de vigilancia
    https://www.suin-juriscol.gov.co/clp/contenidos.dll/Decretos/30044603
69. Supervigilancia — decretos
    https://supervigilancia.gov.co/publicaciones/6367/decretos/
70. Decreto 1079 de 2015 — Decreto Único del sector Transporte
    https://mintransporte.gov.co/documentos/593/decreto-1079-de-2015-unico-reglamentario-del-sector-transporte/
71. Resolución 20263040016075 de 2026 — RNDC
    https://mintransporte.gov.co/info/mintransporte/media/anexos/dx2Es4bu.pdf
72. Resolución 4100 de 2004 — pesos y dimensiones
    https://www.invias.gov.co/index.php/normativa/resoluciones-circulares-otros/10387-resolucion-4100-del-28-de-diciembre-de-2004/file
73. Ley 1796 de 2016 (texto en Suin-Juriscol)
    https://www.suin-juriscol.gov.co/viewDocument.asp?ruta=Leyes/30021686
74. SNR — Delegada para Curadores Urbanos
    https://www.supernotariado.gov.co/superintendencia-delegada-para-curadores-urbanos/
75. Ley 1122 de 2007 — sistema de salud
    https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=22600
76. Decreto 2353 de 2019 — consulta previa
    https://www.suin-juriscol.gov.co/viewDocument.asp?id=30038670
77. Ley 472 de 1998 — acciones populares
    http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0472_1998.html
78. Decreto 2591 de 1991 — acción de tutela
    http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/decreto_2591_1991.html
79. Decreto 1077 de 2015 — licencias (parte 32)
    https://normativa.colpensiones.gov.co/colpens/docs/decreto_1077_2015_pr032.htm
80. Decreto 1783 de 2021 — licencias urbanísticas
    https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=175086
81. Ley 1801 de 2016 — Código Nacional de Seguridad y Convivencia
    https://www.suin-juriscol.gov.co/viewDocument.asp?id=30021736
82. Ley 850 de 2003 — veedurías ciudadanas
    https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=10570
83. Ley 2450 de 2025 — calidad acústica
    https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=175161
84. Resolución 627 de 2006 — ruido
    https://www.minambiente.gov.co/wp-content/uploads/2021/10/Resolucion-0627-de-2006.pdf
85. Medellín — permiso de obras en horario nocturno y festivos
    https://www.medellin.gov.co/es/tramites-y-servicios/permiso-para-realizar-obras-civiles-en-horario-nocturno-y-festivos/
86. Estatuto Tributario, art. 240
    https://leyes.co/se_expide_el_estatuto_tributario_de_los_impuestos_administrados_por_la_direccion_general_de_impuestos_nacionales/240.htm
87. Ley 2155 de 2021 — inversión social (renta 35 %)
    https://www.cancilleria.gov.co/sites/default/files/Normograma/docs/ley_2155_2021.htm
88. Decreto 572 de 2025 — retención y autorretención
    https://normograma.dian.gov.co/dian/compilacion/docs/decreto_0572_2025.htm
89. Resolución DIAN 000238 de 2025 — UVT 2026 ($52.374)
    https://www.dian.gov.co/normatividad/Normatividad/Resoluci%C3%B3n%20000238%20de%2015-12-2025.Pdf
90. Estatuto Tributario, art. 300
    https://leyes.co/se_expide_el_estatuto_tributario_de_los_impuestos_administrados_por_la_direccion_general_de_impuestos_nacionales/300.htm
91. Estatuto Tributario, art. 313
    https://leyes.co/se_expide_el_estatuto_tributario_de_los_impuestos_administrados_por_la_direccion_general_de_impuestos_nacionales/313.htm
92. Estatuto Tributario, art. 60
    https://leyes.co/se_expide_el_estatuto_tributario_de_los_impuestos_administrados_por_la_direccion_general_de_impuestos_nacionales/60.htm
93. Estatuto Tributario, art. 235-2
    https://leyes.co/se_expide_el_estatuto_tributario_de_los_impuestos_administrados_por_la_direccion_general_de_impuestos_nacionales/235-2.htm
94. Decreto 1066 de 2020 — renta exenta VIS/VIP
    https://normograma.dian.gov.co/dian/compilacion/docs/decreto_1066_2020.htm
95. DUR 1625 de 2016 — IVA (parte 19)
    https://www.cancilleria.gov.co/sites/default/files/Normograma/docs/pdf/decreto_1625_2016_pr019.pdf
96. Estatuto Tributario, art. 462-1
    https://leyes.co/se_expide_el_estatuto_tributario_de_los_impuestos_administrados_por_la_direccion_general_de_impuestos_nacionales/462-1.htm
97. Estatuto Tributario, art. 424
    https://leyes.co/se_expide_el_estatuto_tributario_de_los_impuestos_administrados_por_la_direccion_general_de_impuestos_nacionales/424.htm
98. Sentencia C-593 de 2019
    https://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/2019/C-593-19.htm
99. Estatuto Tributario, art. 850
    https://leyes.co/se_expide_el_estatuto_tributario_de_los_impuestos_administrados_por_la_direccion_general_de_impuestos_nacionales/850.htm
100. Decreto 096 de 2020 — devolución de IVA en VIS/VIP
     https://normograma.dian.gov.co/dian/compilacion/docs/decreto_0096_2020.htm
101. Estatuto Tributario, art. 242-1
     https://leyes.co/se_expide_el_estatuto_tributario_de_los_impuestos_administrados_por_la_direccion_general_de_impuestos_nacionales/242-1.htm
102. Estatuto Tributario, art. 242
     https://leyes.co/se_expide_el_estatuto_tributario_de_los_impuestos_administrados_por_la_direccion_general_de_impuestos_nacionales/242.htm
103. Estatuto Tributario, art. 245
     https://leyes.co/se_expide_el_estatuto_tributario_de_los_impuestos_administrados_por_la_direccion_general_de_impuestos_nacionales/245.htm
104. Decreto 1103 de 2023 — retención sobre dividendos
     https://normograma.dian.gov.co/dian/compilacion/docs/decreto_1103_2023.htm
105. Estatuto Tributario, art. 49
     https://leyes.co/se_expide_el_estatuto_tributario_de_los_impuestos_administrados_por_la_direccion_general_de_impuestos_nacionales/49.htm
106. Estatuto Tributario, art. 254-1
     https://leyes.co/se_expide_el_estatuto_tributario_de_los_impuestos_administrados_por_la_direccion_general_de_impuestos_nacionales/254-1.htm
107. Estatuto Tributario, art. 241
     https://leyes.co/se_expide_el_estatuto_tributario_de_los_impuestos_administrados_por_la_direccion_general_de_impuestos_nacionales/241.htm
108. Estatuto Tributario, art. 90
     https://leyes.co/se_expide_el_estatuto_tributario_de_los_impuestos_administrados_por_la_direccion_general_de_impuestos_nacionales/90.htm
109. Estatuto Tributario, art. 36-1
     https://leyes.co/se_expide_el_estatuto_tributario_de_los_impuestos_administrados_por_la_direccion_general_de_impuestos_nacionales/36-1.htm
110. Estatuto Tributario, art. 292-3
     https://leyes.co/se_expide_el_estatuto_tributario_de_los_impuestos_administrados_por_la_direccion_general_de_impuestos_nacionales/292-3.htm
111. Estatuto Tributario, art. 296-3
     https://leyes.co/se_expide_el_estatuto_tributario_de_los_impuestos_administrados_por_la_direccion_general_de_impuestos_nacionales/296-3.htm
112. Decreto Legislativo 173 de 2026 — patrimonio de personas jurídicas
     https://normograma.dian.gov.co/dian/compilacion/docs/decreto_0173_2026.htm
113. Decreto Legislativo 240 de 2026
     https://normograma.dian.gov.co/dian/compilacion/docs/decreto_0240_2026.htm
114. Estatuto Tributario, art. 871
     https://leyes.co/se_expide_el_estatuto_tributario_de_los_impuestos_administrados_por_la_direccion_general_de_impuestos_nacionales/871.htm
115. Estatuto Tributario, art. 115
     https://leyes.co/se_expide_el_estatuto_tributario_de_los_impuestos_administrados_por_la_direccion_general_de_impuestos_nacionales/115.htm
116. Estatuto Tributario, art. 879
     https://leyes.co/se_expide_el_estatuto_tributario_de_los_impuestos_administrados_por_la_direccion_general_de_impuestos_nacionales/879.htm
117. Ley 31 de 1992 — Banco de la República
     https://normograma.dian.gov.co/dian/compilacion/docs/ley_0031_1992.htm
118. DANE — Índice de Precios al Consumidor (IPC), boletines mensuales de 2026
     https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/precios-y-costos/indice-de-precios-al-consumidor-ipc
119. Ley 546 de 1999 — financiación de vivienda, UVR
     https://normograma.dian.gov.co/dian/compilacion/docs/ley_0546_1999.htm
120. Banco de la República — decisiones de política monetaria
     https://www.banrep.gov.co/es/tema/decisiones-politica-monetaria
121. Decreto 1881 de 2021 — Arancel de Aduanas
     https://www.suin-juriscol.gov.co/clp/contenidos.dll/Decretos/30043713
122. Decreto 1165 de 2019 — régimen de aduanas
     https://normograma.dian.gov.co/dian/compilacion/docs/decreto_1165_2019.htm
123. Estatuto Tributario, art. 420
     https://leyes.co/se_expide_el_estatuto_tributario_de_los_impuestos_administrados_por_la_direccion_general_de_impuestos_nacionales/420.htm
124. Estatuto Tributario, art. 459
     https://leyes.co/se_expide_el_estatuto_tributario_de_los_impuestos_administrados_por_la_direccion_general_de_impuestos_nacionales/459.htm
125. Decreto 0264 de 2026 — arancel del 35 % al acero sin TLC (El Colombiano)
     https://www.elcolombiano.com/negocios/arancel-decreto-importaciones-acero-metal-AI34699292
126. Decretos 0264 y 0265 de 2026 — acero 35 % y cerámica 25 % (La República)
     https://www.larepublica.co/economia/gobierno-fijo-nuevos-aranceles-entre-25-y-35-a-importaciones-de-acero-y-ceramica-4351761
127. Resolución 0312 de 2019 — estándares mínimos del SG-SST
     https://www.mintrabajo.gov.co/documents/20147/59995826/Resolucion+0312-2019-+Estandares+minimos+del+Sistema+de+la+Seguridad+y+Salud.pdf
128. Decreto 1072 de 2015 — Decreto Único del sector Trabajo
     https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=72173
129. Resolución 4272 de 2021 — trabajo en alturas
     https://www.cancilleria.gov.co/sites/default/files/Normograma/docs/resolucion_mtra_4272_2021.htm
130. Resolución 3461 de 2025 — comités de convivencia
     https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=262916
131. Resolución 0491 de 2020 — espacios confinados
     https://camacol.co/descargable/resolucion-0491-del-24022020-reglamentacion-para-espacios-confinados-0
132. Resolución 5018 de 2019 — SST en el sector eléctrico
     https://gestornormativo.creg.gov.co/gestor/entorno/docs/resolucion_mtra_5018_2019.htm
133. Resolución 2467 de 2022 — sílice cristalina respirable
     https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=126924
134. Ley 400 de 1997 — construcciones sismo resistentes
     http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0400_1997.html
135. Decreto 926 de 2010 — NSR-10
     https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=39255
136. AIS — decretos modificatorios de la NSR-10
     https://asosismica.org.co/decretos-modificatorios-nsr-10/
137. MinCIT — reglamentos técnicos
     https://www.mincit.gov.co/temas-interes/reglamentos-tecnicos
138. RETILAP — Ministerio de Minas y Energía (Res. 40150 de 2024 y ajustes)
     https://www.minenergia.gov.co/es/misional/energia-electrica-2/reglamentos-tecnicos/reglamento-t%C3%A9cnico-de-iluminaci%C3%B3n-y-alumbrado-p%C3%BAblico-retilap/
139. RETIE — Ministerio de Minas y Energía (Res. 40117 de 2024 y ajustes)
     https://www.minenergia.gov.co/es/misional/energia-electrica-2/reglamentos-tecnicos/reglamento-t%C3%A9cnico-de-instalaciones-el%C3%A9ctricas-retie/
140. Resolución 40284 de 2026 — ajustes al RETIE
     https://gestornormativo.creg.gov.co/gestor/entorno/docs/resolucion_minminas_40284_2026.htm
141. Resolución 90902 de 2013 — instalaciones internas de gas
     https://gestornormativo.creg.gov.co/gestor/entorno/docs/resolucion_minminas_90902_2013.htm
142. Resolución CREG 059 de 2012 — revisión periódica de gas
     https://gestornormativo.creg.gov.co/gestor/entorno/docs/resolucion_creg_0059_2012.htm
143. Resolución 0799 de 2021 — modifica el RAS
     https://www.suin-juriscol.gov.co/viewDocument.asp?id=30044317
144. RITEL — micrositio de la CRC
     https://www.crcom.gov.co/es/micrositios/ritel/preguntas-frecuentes
145. Resolución CRC 7930 de 2025 — RITEL actualizado
     https://www.crcom.gov.co/sites/default/files/normatividad/00007930.pdf
146. Resolución 40773 de 2023 — RETSIT
     https://gestornormativo.creg.gov.co/gestor/entorno/docs/resolucion_minminas_40773_2023.htm
147. Resolución 0194 de 2025 — construcción sostenible
     https://www.minvivienda.gov.co/normativa/resolucion-0194-2025
148. Resolución MinCIT 1856 de 2017 — barras corrugadas
     https://www.mincit.gov.co/temas-interes/reglamentos-tecnicos/ministerio-de-comercio-industria-y-turismo/resolucion-1856-de-2017.aspx
149. Resolución 0501 de 2017 — tuberías y accesorios
     https://minvivienda.gov.co/normativa/resolucion-0501-2017
150. NSR-10, Capítulo A.11 — Instrumentación sísmica (compilado por el Servicio Geológico con el Decreto 945 de 2017)
     https://www2.sgc.gov.co/Direcciones-Tecnicas/Geoamenazas/Documents/NSR-10/Capito-A11-Instrumentacion-Sismica-Y-Decreto-945-2017%20.pdf
151. Servicio Geológico Colombiano — aprobación de instrumentos para edificaciones
     https://www2.sgc.gov.co/sgc/sismos/Paginas/Aprobacion-instrumentos.aspx
152. Minvivienda — certificación técnica de ocupación
     https://www.minvivienda.gov.co/node/49525
153. Decreto 2424 de 2006 — alumbrado público
     https://gestornormativo.creg.gov.co/gestor/entorno/docs/decreto_2424_2006.htm
154. Ley 675 de 2001 (texto con notas)
     https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162
155. Ley 1955 de 2019 — Plan Nacional de Desarrollo, art. 85
     http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_1955_2019.html
156. Decreto 1467 de 2019 — precio máximo de la VIS
     https://www.minvivienda.gov.co/normativa/decreto-1467-2019
157. Minvivienda — comunicado sobre el precio de la VIS en pesos (2026)
     https://minvivienda.gov.co/sala-de-prensa/el-gobierno-nacional-protege-la-estabilidad-de-precios-de-la-vis-ante-practica-de-aumentos-desproporcionados-por-alza-del-salario-minimo
158. Código Sustantivo del Trabajo
     http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/codigo_sustantivo_trabajo.html
159. Ley 50 de 1990 — reforma laboral (cesantías)
     http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0050_1990.html
160. Ley 100 de 1993 — seguridad social integral
     http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0100_1993.html
161. Estatuto Tributario, art. 114-1
     https://leyes.co/se_expide_el_estatuto_tributario_de_los_impuestos_administrados_por_la_direccion_general_de_impuestos_nacionales/114-1.htm
162. Ley 797 de 2003 — reforma pensional (cotización 16 %, fondo de solidaridad)
     http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0797_2003.html
163. Decreto 1607 de 2002 — clasificación de actividades por clase de riesgo
     https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=5536
164. Ley 21 de 1982 — subsidio familiar, SENA
     http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0021_1982.html
165. Ley 789 de 2002 — reforma laboral
     http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0789_2002.html
166. Minvivienda — subsidio familiar de vivienda
     https://www.minvivienda.gov.co/viceministerio-de-vivienda/mi-casa-ya/subsidio-familiar-de-vivienda-nueva-0
167. Ley 2079 de 2021 — vivienda y hábitat
     http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_2079_2021.html
168. Decreto 1469 de 2025 — salario mínimo 2026
     https://normograma.mintic.gov.co/mintic/compilacion/docs/decreto_1469_2025.htm
169. Ley 1280 de 2009 — licencia de luto
     http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_1280_2009.html
170. Ley 1822 de 2017 — licencia de maternidad
     http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_1822_2017.html
171. Ley 2114 de 2021 — licencia de paternidad y parental
     http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_2114_2021.html
172. Ley 2466 de 2025 — reforma laboral
     https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=260676
173. Decreto 2943 de 2013 — incapacidad, días 1 y 2
     https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=55977
174. Ley 1393 de 2010 — pagos no salariales (art. 30)
     http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_1393_2010.html
175. Decreto 159 de 2026 — salario mínimo transitorio
     https://www.suin-juriscol.gov.co/clp/contenidos.dll/Decretos/30056106
176. Ley 2101 de 2021 — reducción de la jornada laboral
     http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_2101_2021.html
177. Ley 89 de 1988 — ICBF 3 %
     http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0089_1988.html
178. Resolución 2388 de 2016 — planilla integrada (PILA)
     https://www.minsalud.gov.co/Normatividad_Nuevo/Resoluci%C3%B3n%202388%20de%202016.pdf
179. Decreto 282 de 2019 — amparo patrimonial decenal
     https://suin-juriscol.gov.co/viewDocument.asp?id=30036286
180. Decreto 1617 de 2023 — fechas del amparo decenal
     https://www.suin-juriscol.gov.co/viewDocument.asp?ruta=Decretos/30050161
181. Minvivienda — cuándo entra en vigencia el amparo decenal
     https://www.minvivienda.gov.co/node/46743
182. Camacol — obligatoriedad del seguro decenal desde julio de 2025
     https://camacol.co/actualidad/publicaciones/revista-urbana/105/actualidad/desde-julio-obligatoriedad-del-seguro
183. Código de Comercio, art. 1226 — fiducia mercantil
     https://leyes.co/codigo_de_comercio/1226.htm
184. Asofiduciarias — la fiducia inmobiliaria en Colombia
     https://www.asofiduciarias.org.co/wp-content/uploads/2017/12/La-Fiducia-Inmobiliaria-en-Colombia-AF-DIC-2015.pdf
185. Decreto 0510 de 2026 — marco de los negocios fiduciarios
     https://www.cerlatam.com/normatividad/minhacienda-decreto-0510-de-2026-19-mayo-2026/
186. Superfinanciera — acciones jurisdiccionales
     https://x86.superfinanciera.gov.co/publicaciones/11133/acciones-jurisdiccionales-de-competencia-de-la-superintendencia-financiera-de-colombia/
187. Ley 49 de 1990
     https://www.suin-juriscol.gov.co/viewDocument.asp?id=1603657
188. Ley 1607 de 2012 — reforma tributaria (CREE, exoneración de parafiscales)
     https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=51040
189. El Colombiano — diez años de la caída del edificio Space
     https://www.elcolombiano.com/medellin/10-anos-de-la-caida-del-edificio-space-en-el-poblado-medellin-BD22655004
190. Ley 1819 de 2016 — reforma tributaria estructural
     https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=79140
191. Sentencia C-481 de 2019 — cae la Ley 1943 de 2018
     https://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/2019/C-481-19.htm
192. Ley 2381 de 2024 — reforma pensional
     https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=246356